Si le micro-BIC permet une gestion plus simple de vos impôts, le régime réel offre parfois des opportunités de défiscalisation de vos revenus LMNP. Il autorise la déduction de vos charges réelles, y compris les dotations aux amortissements de vos biens. Vous pouvez ainsi réduire votre base d’imposition de façon significative. Découvrez le fonctionnement du régime réel en LMNP, ses avantages et les modalités d’exercice de l’option.

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• Le régime réel s’applique lorsque vous franchissez les seuils du micro-BIC, ou sur option
• Au réel, votre résultat imposable est égal à la différence entre vos recettes locatives et vos charges déductibles
• Le résultat obtenu est ajouté à vos revenus d’autres sources, avant d’être soumis au barème progressif de l’IR
• En entreprise individuelle, vous devez déclarer les revenus de votre LMNP en mai N+1, grâce aux formulaires n° 2031 et 2033
• La tenue d’une comptabilité complète (bilan et compte de résultat) est requise

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Vous pouvez être soumis à deux régimes d’imposition pour votre activité de location meublée non professionnelle (LMNP).

• Le micro-BIC dans lequel votre revenus net est calculé en appliquant un abattement forfaitaire aux revenus de vos locations. Son taux est de 30 % ou 50 %, selon le type d’hébergement proposé.
• Le régime réel dans lequel, comme son nom l’indique, le bénéfice est calculé en tenant compte de vos charges réelles.

Vous relevez en principe du micro-BIC tant que vous ne franchissez pas les seuils de recettes en vigueur, puis vous basculez au régime réel. Vous pouvez toutefois opter volontairement pour l’imposition au réel à tout moment.

L’application du régime réel implique un suivi rigoureux de vos achats et de vos recettes. Nous vous proposons un guide pour calculer et déclarer vos impôts en 4 étapes.

L’application du régime réel implique de connaître le montant exact des dépenses rattachables à vos locations. Vous devez donc tenir une comptabilité complète, en enregistrant l’ensemble de vos charges et produits. Pensez à conserver vos justificatifs comptables (factures, contrats de location, relevés bancaires, etc.) pendant la durée prévue par la loi fiscale, soit 6 ans.

En fin d’année, vous devez établir un bilan et un compte de résultat, qui seront intégrés dans votre liasse fiscale.

L’un des principaux avantages du régime réel est qu’il permet la déduction des dotations aux amortissements de vos immobilisations. Les dépenses amortissables incluent :

• l’achat de vos biens immobiliers ;
• les travaux de rénovation et d’amélioration des logements ;
• le mobilier.

Lorsque vous enregistrez un de ces biens en comptabilité, vous devez établir un plan d’amortissement. Ce tableau répartit le coût d’acquisition de votre immobilisation sur sa durée d’utilisation prévue. Sur cette base, vous comptabilisez chaque année des dotations, qui constituent des charges déductibles de votre résultat imposable.

L’amortissement en LMNP peut ainsi permettre de réduire grandement le poids de votre IR.

Bon à savoir : Depuis 2025, de nouvelles règles s’appliquent au moment de la revente de vos logements LMNP. Vous devez désormais réintégrer les amortissements cumulés depuis l’achat de votre bien au prix de vente pour le calcul de la plus-value.

Une fois l’année terminée, vous pouvez calculer le résultat fiscal dégagé par votre LMNP. Vous devez faire la différence entre :

• vos produits, soit vos recettes locatives ;
• vos charges, c’est-à-dire les dépenses rattachables à votre activité de LMNP.

Les charges déductibles comprennent notamment les frais d’entretien et de nettoyage, les petites réparations, les honoraires d’agence ou de conciergerie, les assurances, la taxe foncière, l’abonnement à votre logiciel comptable, etc. N’oubliez pas d’y inclure les intérêts de votre prêt immobilier et les dotations aux amortissements.

Résultat imposable = recettes locatives – charges déductibles

Bon à savoir : L’utilisation d’un logiciel comptable vous permet d’automatiser ces calculs.

Étape 4 : Calcul de l’impôt sur le revenu

Une fois votre résultat fiscal calculé, vous devez le soumettre à l’impôt sur le revenu (IR). Pour cela, vous déclarez les revenus de votre LMNP en mai N+1 en complétant une liasse fiscale, déclaration professionnelle qui se compose du formulaire de déclaration n° 2031 et ses annexes (formulaire n° 2033-A-SD et suivants). La télétransmission est désormais obligatoire. le montant de votre bénéfice sera également à reporter dans la déclaration d’ensemble de vos revenus, sur le formulaire 2042 C.

L’administration ajoute ensuite le résultat de votre LMNP à vos revenus d’autres sources (traitements et salaires, autres BIC, BNC, etc.). Elle soumet enfin la somme obtenue au barème progressif de l’IR, pour calculer le montant de votre impôt annuel.

Plus les revenus globaux de votre foyer fiscal sont importants, plus votre taux moyen d’imposition est élevé.

Bon à savoir : Si votre résultat fiscal est négatif, vous constatez un déficit. Vous pouvez le reporter sur vos bénéfices futurs, pendant les 10 années qui suivent sa constatation. Le déficit ne peut être déduit de vos autres revenus qu’en cas d’activité de location meublée professionnelle. Notez également que l’amortissement ne peut pas conduire à la création d’un déficit.

Le principal avantage du régime réel en LMNP est qu’il ne limite pas le montant des charges déductibles, contrairement au micro-BIC. Tant qu’elles se rapportent à votre activité, vous pouvez les imputer sur vos recettes locatives. L’amortissement peut aussi permettre de réduire significativement votre revenu imposable.

Vous pouvez facilement identifier le régime le plus intéressant en comparant :

• le poids de vos charges réelles, par rapport à vos recettes locatives ;
• le taux d’abattement auquel vous avez droit dans le cadre du micro-BIC.

Par ailleurs, le micro-BIC est soumis à des plafonds de chiffres d’affaires, qui ont été abaissés en 2025. Choisir l’imposition au réel pourrait vous éviter un changement de régime en cas de nouvel ajustement, ou tout simplement si votre activité de location se développe.

Le passage au régime réel est automatique quand vous franchissez les seuils du micro-BIC. Avant cela, vous devez exercer une option pour vous y soumettre. On distingue deux cas de figure.

• Vous choisissez le régime réel dès le début de votre activité : vous pouvez indiquer ce choix au moment de votre déclaration de création d’entreprise.
• Vous optez pour le régime réel ultérieurement : vous devez adresser une requête écrite à votre service des impôts des entreprises (SIE). Vous pouvez utiliser la messagerie de votre espace professionnel sur impôts.gouv.fr (recommandé), ou envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception.

Bon à savoir : L’option pour le régime réel en LMNP est possible jusqu’à la date limite de dépôt de votre déclaration professionnelle précédente.

Vous conservez la faculté de faire machine arrière. Vous pourrez revenir au micro-BIC pour les années suivantes, en notifiant le SIE de votre souhait.

Vous l’avez deviné à la lecture de cet article : le régime réel implique un suivi comptable rigoureux. Pour vous assurer de respecter vos obligations et de ne pas commettre d’erreurs dans le calcul de vos impôts, un logiciel comptable devient incontournable.

Grâce aux logiciels Comptabilité, Immobilisations et Déclarations fiscales de Macompta.fr, vous pouvez :

• tenir la comptabilité de votre LMNP tout au long de l’année ;
• générer vos comptes annuels (bilan et compte de résultat), en respectant le format obligatoire ;
• créer vos plans d’amortissement et automatiser l’enregistrement de vos dotations ;
• générer votre déclaration de résultats n° 2031, en bénéficiant de fonctionnalités de contrôle de cohérence et de détection des erreurs ;
• télétransmettre vos déclarations à l’administration fiscale sans quitter votre logiciel.

Nos outils vous permettent donc de gérer la comptabilité et les impôts de votre LMNP de A à Z !