Si votre activité de location meublée est professionnelle, vous êtes considéré comme LMP. Mais sur quels critères l’administration se base-t-elle pour vous catégoriser ainsi ? Quel est le régime fiscal et social des LMP ? Quelles sont les différences avec le statut de LMNP ? On vous explique tout dans cet article !
En résumé
- Vous devenez LMP si vos recettes locatives dépassent 23 000 € et qu’elles sont plus élevées que les autres revenus d’activité de votre foyer fiscal.
- Vos revenus sont imposés au régime réel ou au micro-BIC.
- Le régime social des LMP implique le paiement de cotisations estimé à 45 % de votre résultat imposable.
- Par dérogation, vous pouvez bénéficier du micro-social si vous n’atteignez pas les plafonds de recettes de la micro-entreprise.
Loueur de meublés professionnel : les seuils à connaître
Les propriétaires de logements qui font de la location meublée peuvent être concernés par l’un des deux statuts suivants.
- Loueur de meublés professionnel (LMP).
- Loueur de meublé non professionnel (LMNP).
La distinction entre ces deux régimes correspond donc au caractère professionnel ou non de l’activité. Pour l’interpréter, l’administration fiscale analyse le niveau de vos recettes locatives annuelles. Vous êtes considéré comme LMP dès lors qu’elles franchissent les deux seuils suivants.
- 23 000 €.
- Le total des autres revenus d’activité de votre foyer fiscal (salaires, BIC, BNC, BA et pensions de retraite).
Les grands principes de la fiscalité des LMP et des LMNP sont proches, mais il existe quelques différences à connaître. Nous les présentons dans la suite de cet article.
Fiscalité des LMP
Votre activité de LMP relève normalement de l’impôt sur le revenu, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous pouvez être placé au micro-BIC ou au régime réel, selon le niveau de vos recettes et vos options fiscales.
Si vous exercez cette activité de manière accessoire à une activité agricole, vous pouvez rattacher ces revenus à votre activité agricole principale.
Bon à savoir : Si vous exercez votre activité de location meublée en société, vous pouvez relever de l’impôt sur les sociétés (IS). Vous dépendez alors obligatoirement du régime réel. Les taux d’IS sont de 15 % dans la limite de 42 500 € de bénéfice, puis de 25 % au-delà.
L’impôt sur le revenu des LMP
Vous être soumis au micro-BIC si votre chiffre d’affaires ne dépasse pas les plafonds de ce régime. Au-delà, vous passez obligatoirement au régime réel.
| Type de location | Chiffre d’affaires | Régime d’imposition |
|---|---|---|
| Meublés de tourisme classés ou location longue durée | Supérieur à 77 700 € | Régime réel |
| Inférieur à 77 700 € | Micro-BIC | |
| Meublés de tourisme non classés | Supérieur à 15 000 € | Régime réel |
| Inférieur à 15 000 € | Micro-BIC |
Bon à savoir : Vous pouvez opter pour le régime réel, même si vous n’atteignez pas les plafonds du micro-BIC.
Régime micro-BIC en LMP
Le micro-BIC correspond au régime fiscal simplifié de la micro-entreprise. Le calcul de votre revenu imposable est simplifié, puisqu’il vous suffit d’appliquer un abattement forfaitaire à vos recettes locatives de l’année.
- 50 % pour les meublés de tourisme classés et les locations longues durées.
- 30 % pour les meublés de tourisme non classés.
Le résultat obtenu est ensuite intégré à vos autres revenus, puis soumis au barème progressif.
Bon à savoir : Les gites sont traités comme des meublés de tourisme fiscalement.
Régime réel d’imposition en LMP
Dans le cadre du régime réel, vous déduisez vos charges effectivement engagées de vos recettes locatives. Bien entendu, elles doivent être rattachables à votre bien immobilier. Il peut par exemple s’agir :
- de l’amortissement du bâtiment ou du mobilier ;
- des intérêts de votre prêt immobilier ;
- des charges de copropriété ;
- des frais de gestion par une agence immobilière ;
- des dépenses d’entretien et de réparation ;
- des assurances ;
- des impôts locaux (CFE et taxe foncière).
Votre revenu imposable correspond à la différence entre vos recettes locatives et vos charges imposables. Vous devez ensuite l’inclure aux autres revenus de votre foyer fiscal, qui seront soumis au barème progressif de l’IR.
Passage de LMP en LMNP : qu’est-ce qui change ?
La loi prévoit deux différences majeures au niveau de l’impôt sur le revenu, entre le LMP et le LMNP. Vous devez les connaître lorsque vous changez de statut.
Le report des déficits
Si vos charges (hors amortissements) sont supérieures à vos recettes locatives, vous constatez un déficit fiscal. Vous pouvez l’imputer sur vos autres revenus, selon les conditions suivantes.
- En LMP, il est imputable sur le revenu global de votre foyer fiscal de l’année, puis sur celui des 6 années suivantes.
- En LMNP, vous ne pouvez le reporter que sur vos bénéfices de même nature générés au cours des 10 années suivantes.
L’imposition des plus-values immobilières
Lorsque vous cédez votre bien immobilier, la plus-value constatée est imposable. Contrairement au LMNP, elle relève du régime des plus-values professionnelles en LMP.
Votre plus-value est décomposée en deux parties, avec des modalités d’imposition différentes.
- La plus-value à court terme correspond à la somme des amortissements fiscalement déduits depuis l’achat du bien. Elle est soumise au barème progressif de l’IR, ainsi qu’aux cotisations sociales des travailleurs indépendants.
- La plus-value à long terme représente le reliquat. Elle relève de la flat tax de 30 %, qui inclut 12,8 % d’IR et 17,2 % de prélèvements sociaux.
Bon à savoir : Si vous détenez votre bien depuis moins de 2 ans, la totalité de la plus-value relève du régime des plus-values à court terme.
Si vous exercez votre activité de location meublée depuis au moins 5 ans, vous pouvez bénéficier d’une exonération d’impôts sur votre plus-value. Elle est :
- totale si vos recettes annuelles sont inférieures à 90 000 € ;
- partielle entre 90 000 € et 126 000 €.
Vous pouvez aussi profiter de l’article 151 septies B du code général des impôts. Il prévoit que la plus-value bénéficie d’un abattement de 10 % par année de détention échue, au-delà de la 5e. En LMP, vos plus-values ne sont donc plus soumises à l’IR après 15 années de détention.
Bon à savoir : En LMNP, la plus-value est imposée au taux forfaitaire de 19 %, en plus des prélèvements sociaux de 17,2 %. Vous bénéficiez d’une exonération progressive selon la durée de détention. Vous êtes entièrement exonéré après 30 ans.
Les autres impôts des LMP
Les loueurs LMP sont redevables d’autres impôts, selon les mêmes conditions que les LMNP.
- La taxe foncière.
- La cotisation foncière des entreprises (CFE).
Vous pouvez aussi devoir collecter des taxes de séjour si vous exercez une activité de location saisonnière (meublés de tourisme). Leur application est néanmoins soumise à certaines conditions.
Bon à savoir : les biens exploités en LMP sont normalement exclus de l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). C’est une autre différence avec le statut LMNP, dans le cadre duquel ils sont intégrés à votre base d’imposition.
Cotisations sociales des loueurs de meublés professionnels
Au-delà des impôts, vous devez régler des cotisations sociales sur les revenus générés par votre activité de location. En tant que loueur professionnel, vous devez obligatoirement être affilié au régime de la Sécurité sociale des indépendants (SSI), contrairement aux LMNP. Vous avez le choix entre deux régimes pour le paiement des cotisations sociales.
- Le micro-social si vous respectez les plafonds de recettes de la micro-entreprise : vous réglez 21,2 % de cotisations calculées sur votre chiffre d’affaires.
- Le régime « général » des travailleurs indépendants : vous payez environ 45 % de charges assises sur votre bénéfice fiscal. L’administration prévoit une cotisation minimale, fixée à 1 231 € en 2025.
Bon à savoir : En contre partie des cotisations versées, le régime LMP permet de valider des droits à la retraite, notamment d’acquérir des trimestres.
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