Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est plébiscité pour sa fiscalité avantageuse. Ces derniers mois, le législateur a toutefois décidé de s’attaquer à cette niche fiscale au travers de plusieurs réformes majeures. Dans ce cadre, le LMNP est-il toujours vraiment intéressant pour les investisseurs fonciers ? Macompta.fr vous présente tout ce que vous devez savoir sur ce statut.
À retenir
- Pour bénéficier du LMNP, vos recettes locatives doivent être inférieures à 23 000 €, ou aux autres revenus d’activité de votre foyer fiscal. Au-delà, vous devenez un loueur de meublés professionnel (LMP).
- Le LMNP est accessible pour différentes activités : location meublée longue durée, meublés de tourisme, gîtes.
- Deux régimes d’imposition sont possibles pour les revenus de votre LMNP : le micro-BIC ou le régime réel.
- Les conditions et avantages du micro-BIC se durcissent en 2025, avec l’abaissement du taux d’abattement forfaitaire et du plafond de recettes.
- L’étendue de vos obligations comptables dépend du régime d’imposition retenu.
Qu’est-ce que le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) ?
La location meublée non professionnelle (LMNP) est un statut fiscal applicable aux propriétaires de biens proposés en location meublée. Il concerne à la fois les baux longue durée et la location saisonnière, sur de plus courtes périodes.
C’est un statut hybride, puisqu’il crée des obligations comptables et fiscales proches de celles d’une entreprise, alors qu’il s’adresse à des bailleurs non professionnels. Le résultat de votre activité LMNP entre d’ailleurs dans la catégorie d’imposition des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Ce régime doit être distingué des statuts suivants.
- La location de meublés professionnelle (LMP).
- La location de logements nus par des particuliers, dont les recettes sont imposées au titre des revenus fonciers.
- L’activité de chambre d’hôtes, dont les règles d’imposition des revenus annuels sont proches mais qui présente des différences sur l’imposition de la plus value et sur le statut social.
Longtemps considéré comme avantageux, le régime LMNP fait désormais l’objet de restrictions législatives. La loi Le Meur et la loi de finances 2025 ont ajouté de nouvelles contraintes et restreint les avantages accordés aux loueurs de meublés de tourisme.
Quelles sont les conditions pour bénéficier du statut LMNP ?
Pour déterminer si vous pouvez bénéficier du statut LMNP, vous devez analyser le niveau de vos recettes locatives.
Plafonds de recettes du régime LMNP
Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) est réservé aux bailleurs qui remplissent deux conditions.
- Louer leur logement en meublé, ce qui implique la mise à disposition de meubles et d’équipements. Le locataire doit pouvoir s’y installer en n’apportant que ses effets personnels (vêtements, objets de décoration, etc.). La liste du mobilier obligatoire dans un logement meublé constituant la résidence principale du locataire est fixée par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015.
- Exercer leur activité à titre non professionnel. Les recettes générées ne doivent pas excéder 23 000 € par an et doivent rester inférieures aux autres revenus d’activité du foyer fiscal (traitements et salaires, BNC, BIC et BA).
Les locaux peuvent être proposés à usage de résidence principale ou de location saisonnière.
Bon à savoir : Les logements classés G sur le diagnostic de performance énergétique (DPE) sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025.
Quelles activités sont compatibles avec le statut LMNP ?
Le statut LMNP est compatible avec plusieurs formes de location meublée.
- Le bail de location meublée longue durée.
- La location de meublés de tourisme, qui correspond notamment aux logements Airbnb.
- Les gîtes.
En revanche, les chambres d’hôtes, les hôtels et les campings ne remplissent pas les critères qui permettent de caractériser une LMNP.
Pour aller plus loin, vous pouvez consulter nos articles sur les sujets suivants :
- Comment ouvrir une chambre d’hôtes ?
- Gîte ou meublé de tourisme : l’essentiel pour se lancer
- Gîte ou chambre d’hôtes : que choisir pour lancer son activité ?
- Les bonnes pratiques pour une chambre d’hôtes rentable
- Fiscalité des chambres d’hôtes
- Fiscalité des gites touristiques
Différences entre les statuts LMP et LMNP
Si vous franchissez les seuils de recettes du régime LMNP, vous accédez automatiquement au statut fiscal de loueur de meublés professionnel (LMP).
Le tableau suivant résume les principales différences entre les régimes LMNP et LMP.
| Critère | LMNP | LMP |
|---|---|---|
| Report des déficits | Imputable uniquement sur les bénéfices de même nature, pendant 10 ans. | Imputable sur le revenu global de l’année, puis report possible pendant 6 ans. |
| Fiscalité des plus-values à la revente | Régime des plus-values des particuliers : abattements progressifs selon la durée de détention. La plus-value est exonérée d’IR après 22 années, puis de prélèvements sociaux après 30 ans. | Régime des plus-values des professionnels : exonération possible après 5 ans d’activité. Exonération totale de la plus value si vos recettes sont inférieures à 90 000 € par an et partielle si elles sont comprises entre 90 000 € et 126 000 € (seuils portés respectivement à 250 000 € et 350 000 € pour les meublées de tourisme). |
| Cotisations sociales | Prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 % des revenus locatifs. | Régime de la Sécurité sociale des indépendants (SSI) : paiement de cotisations sociales à hauteur de 45 % des bénéfices réalisés, avec un minimum de 1 231 €. Possibilité de bénéficier du micro-social si vous ne dépassez pas les seuils de la micro-entreprise (21,2 % de cotisations assises sur le chiffre d’affaires). Les cotisations sociales sont dues sur le montant de la plus-value court terme. |
| Impôt sur la fortune immobilière (IFI) | Bien imposable. | Bien exclu de l’assiette de l’IFI, sous conditions. |
Bon à savoir : Le fait d’être LMP ou LMNP n’influence pas directement l’imposition de vos revenus. Dans les deux cas, vous pouvez relever du régime réel ou du micro-BIC.
Quels sont les avantages du statut LMNP ?
Le statut LMNP offre 3 avantages majeurs à ses bénéficiaires :
- Vous pouvez opter pour le régime réel pour optimiser votre fiscalité.
- Vous n’avez pas besoin de vous affilier à la Sécurité sociale des indépendants et vous ne réglez que les prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %.
- Vous profitez du régime des plus-values des particuliers au moment de la revente de vos biens. À ce titre, vous avez droit à des abattements pour durée de détention.
Réforme de la location meublée : ce qui a changé en 2025
Différentes réformes ont bouleversé la fiscalité des LMNP, notamment la loi Le Meur et la loi de finances 2025. Voici les principaux changements qui impactent les loueurs de meublés.
- Les amortissements déduits au cours de la période de location doivent désormais être réintégrés pour le calcul de la plus-value à la revente d’un bien immobilier. Le poids de la fiscalité à la revente en LMNP est ainsi fortement augmenté.
- Les taux d’abattement du régime micro-BIC sont abaissés à 50 % pour les meublés de tourisme classés et à 30 % pour les meublés de tourisme non classés.
- Les plafonds de recettes du micro-BIC sont réduits pour les meublés de tourisme. Moins de loueurs peuvent donc en profiter.
- Les pouvoirs des maires et des syndics de copropriété sont renforcés pour interdire la location de meublés de tourisme.
Le tableau suivant présente les changements qui impactent le micro-BIC pour les LMNP.
| Type de logement | Caractéristique | Impôt sur les revenus 2024 | Impôt sur les revenus à compter de 2025 |
|---|---|---|---|
| Meublés de tourisme classés | Plafond de recettes | 188 700 € | 77 700 € |
| Taux d’abattement | 71 % | 50 % | |
| Meublés de tourisme non classés | Plafond de recettes | 77 700 € | 15 000 € |
| Taux d’abattement | 50 % | 30 % |
Avec ces nouvelles règles, le gouvernement cherche surtout à revoir les avantages fiscaux accordés aux locations de courte durée comme Airbnb, pour remettre des logements sur le marché de la location longue durée.
Quelles sont les obligations d’un loueur en LMNP ?
Même si elle est considérée comme une activité non professionnelle, la LMNP doit impérativement être déclarée. Au-delà de la gestion de vos biens et de vos obligations vis-à-vis de vos locataires, vous êtes soumis à des règles fiscales et comptables strictes.
💡 Avant d’investir en LMNP, renseignez-vous aussi sur les assurances obligatoires et sur les risques juridiques liés au LMNP.
Effectuer sa déclaration d’activité en LMNP
Comme pour les loueurs professionnels, vous devez déclarer la création de votre activité sur le site du guichet unique des formalités des entreprises. Vous disposez pour cela d’un délai de 15 jours, à compter du début de votre location en LMNP.
Une fois que vous avez créé votre compte, vous pouvez effectuer votre formalité en cliquant sur « Créer, modifier ou cesser une entreprise ».
Sur la fenêtre suivante, cliquez sur « Créer une entreprise ».
Laissez-vous guider en complétant les champs qui vous sont proposés. Lorsque vous parvenez sur la partie « Établissements », vous devez notamment renseigner la nature de votre activité. Pour vous déclarer en LMNP, effectuez les choix suivants.
- Catégorisation 1 : Activités de services.
- Catégorisation 2 : Location.
- Catégorisation 3 : Location de biens immobiliers.
- Catégorisation 4 : Loueur en meublé non professionnel.
Vous devrez également choisir le régime d’imposition de vos revenus LMNP.
Après la validation de votre formalité, vous obtiendrez le numéro SIRET de votre activité.
Bon à savoir : Vous devez aussi déclarer votre logement en mairie s’il s’agit d’un meublé de tourisme (location saisonnière). Vous pouvez effectuer cette démarche en ligne. Dans certaines communes, un vote du conseil municipal est nécessaire pour autoriser le changement d’affectation de votre bien.
Fiscalité des locations meublées non professionnelles
Les revenus de votre activité de location meublée sont soumis à l’impôt sur le revenu (IR) selon l’un des deux régimes fiscaux suivants.
- Le micro-BIC.
- Le régime réel.
En savoir plus sur les déclarations fiscales LMNP.
Bon à savoir : Les conditions d’imposition des LMNP évoluent régulièrement. Tenez-vous informé des dernières actualités fiscales, notamment au moment de l’adoption des lois de finances.
Le régime micro-BIC en LMNP
Au micro-BIC, vous devez simplement déclarer le total de vos recettes de la période, auquel est appliqué un abattement forfaitaire de :
- 50 % pour la location longue durée, les meublés de tourisme classés ;
- 30 % pour les meublés de tourisme non classés.
Vous obtenez ainsi votre résultat imposable au titre de la LMNP, qui est intégré à vos revenus d’autres sources pour être soumis au barème progressif de l’IR. Au micro-BIC, vous ne pouvez déduire aucune de vos charges réelles.
Bon à savoir : Dans le cadre du régime micro-BIC, vous devez reporter vos recettes imposables dans le cadre 2042 C-PRO.
Le bénéfice du micro-BIC est conditionné au respect de plafonds de chiffres d’affaires.
- 77 700 € pour les meublés de tourisme classés et la location longue durée.
- 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés.
Lorsque vous franchissez ces seuils, vous passez au régime réel d’imposition.
Le régime réel d’imposition
Le régime réel en LMNP concerne les loueurs qui franchissent les plafonds du régime micro. Vous pouvez aussi le choisir sur option, avant même d’atteindre les seuils de chiffre d’affaires.
Il vous permet de déduire vos dépenses réelles de vos revenus. Les charges déductibles en LMNP peuvent inclure les frais d’entretien et de réparation, les intérêts de votre prêt immobilier, les charges de copropriété, etc.
Vous pouvez aussi déduire les dotations aux amortissements de votre immeuble en LMNP. Ce dispositif est très intéressant et peut réduire fortement l’impôt sur les revenus de vos locations, jusqu’à annuler la base imposable. L’amortissement du bien est plafonné chaque année, il ne peut pas générer un déficit imputable sur d’autres revenus.
➡️ Si les charges liées à votre bien excèdent 50 % des loyers perçus, vous devez étudier les avantages fiscaux du régime réel.
Pour déclarer vos revenus LMNP au régime réel, vous devez établir une liasse fiscale. Pour cela, vous complétez les formulaires Cerfa n° 2031, 2033, et leurs annexes. Ces documents sont à transmettre à l’administration au mois de mai de chaque année, en les saisissant manuellement sur le site impot.gouv, ou automatiquement dans notre logiciel macompta.fr.
Le bénéfice obtenu sur votre déclaration de résultat 2031 est ensuite ajouté à l’ensemble de vos revenus personnels sur votre déclaration 2042. Il est soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu.
Les autres impôts en LMNP
La fiscalité des locations meublées ne se limite pas à l’impôt sur le revenu. Vous devez aussi vous acquitter de :
- la taxe foncière ;
- la cotisation foncière des entreprises (CFE) ;
- La taxe d’habitation sur les résidences secondaires si le propriétaire conserve la jouissance du bien ;
- l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), si vous y êtes soumis.
En ce qui concerne la CFE, vous êtes dispensé de son paiement pour votre première année d’activité. Il existe d’autres dispositifs d’exonération, notamment dans le cadre de la location de tout ou partie de votre habitation personnelle.
Attention : Vos locations meublées peuvent être soumises à la TVA si elles sont assimilées à des prestations de parahôtellerie.
Cotisations sociales de la location LMNP
Le régime social de la location meublée non professionnelle implique des prélèvements sociaux égaux à 17,20 % de vos revenus imposables. L’activité LMNP n’étant pas considérée comme professionnelle, ces contributions ne vous ouvrent aucun droit.
Comptabilité de la location LMNP
Votre régime d’imposition détermine l’étendue de vos obligations comptables en LMNP.
Au micro-BIC, vous devez tenir un livre des recettes et un registre des achats. Vous devez aussi conserver vos justificatifs en LMNP (factures d’achat et de vente).
L’option pour le régime réel vous contraint à établir une comptabilité, comme le ferait une société commerciale. Pour cela, vous devez notamment préparer :
- un bilan ;
- un compte de résultat ;
- un registre des immobilisations et des amortissements.
Ces différents éléments vous permettent d’établir votre déclaration de résultats n°2031.
Quel que soit votre régime d’imposition, il est conseillé de vous doter d’un logiciel comptable.
Auréle NICOLAS, architecte et propriétaire d’un Airbnb à Lyon, partage son expérience de LMNP.
Découvrez son parcours, son organisation au quotidien et comment elle simplifie sa gestion avec Macompta.fr
Macompta.fr propose un logiciel de gestion adapté aux besoins des loueurs de logements meublés. En plus de votre comptabilité, il permet d’établir vos factures, de suivre vos immobilisations et de réaliser vos déclarations fiscales.
