Au moment d’anticiper la fiscalité d’une location meublée, on pense souvent à l’impôt sur le revenu. Vous devez choisir entre le régime réel ou le micro-BIC pour l’imposition de vos revenus locatifs. Néanmoins, d’autres impôts sont à prévoir : taxe foncière, CFE, etc. On vous explique tout dans cet article !
En résumé :
- En dessous de 77 700 € de chiffre d’affaires annuel, vous pouvez choisir entre le micro-BIC et le régime réel.
- Le micro-BIC vous permet de calculer vos revenus imposables en affectant un abattement forfaitaire sur vos recettes locatives.
- Au régime réel, vous prenez en compte les charges réellement engagées pour vos logements.
- La fiscalité des locations meublées longue durée implique le paiement de deux autres impôts : la CFE et la taxe foncière. Leur taux varie selon les communes.
- Des conditions spécifiques s’appliquent aux meublés de tourisme, aux chambres d’hôtes et aux gîtes.
Fiscalité de la location meublée : statut LMNP ou LMP ?
Vous pouvez bénéficier du statut de loueur de meublés non professionnel (LMNP) si vos recettes locatives sont inférieures à 23 000 €, ou inférieures aux autres revenus d’activité de votre foyer fiscal (salaires, autres BIC, etc.). Au-delà, vous êtes considéré comme un loueur de meublés professionnel (LMP).
La différence entre la LMP et la LMNP concerne principalement l’imputation des déficits et l’imposition des plus-values immobilières.
Bon à savoir : votre statut impacte aussi le régime social de vos locations meublées.
Imposition des revenus : régime réel ou micro-BIC
Les revenus tirés de la location meublée sont taxés à l’impôt sur le revenu (IR), dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous pouvez trouver toutes les informations utiles sur le site impots.gouv.fr.
En location meublée classique, vous pouvez profiter du micro-BIC si vos recettes n’excèdent pas 77 700 € par an. Au-delà, vous relevez du régime réel. Vous pouvez aussi vous y soumettre volontairement, même sans atteindre le plafond de chiffre d’affaires du régime micro.
Votre choix impacte les modalités de calcul de l’impôt sur le revenu.
Micro-BIC en location meublée
Le régime micro-BIC permet de simplifier votre suivi comptable et administratif. Grâce à lui, vous n’avez pas besoin de tenir une comptabilité complète. Vous ne devez pas non plus justifier toutes vos dépenses ni remplir une liasse fiscale. Votre revenu taxable est égal au montant de votre chiffre d’affaires diminué d’un abattement forfaitaire.
Depuis 2025, son taux est fixé à 30 % pour les meublés de tourisme non classés. Il s’élève en revanche à 50 % pour la location longue durée, les chambres d’hôtes et les meublés de tourisme classés.
Bon à savoir : Dans le cadre du régime micro-BIC, vous devez compléter le formulaire Cerfa n° 2042 C-PRO pour déclarer vos revenus.
Régime réel en location meublée
Au régime réel, votre revenu imposable est égal à la différence entre :
- vos revenus locatifs bruts ;
- les charges imputables à votre bien (dotations aux amortissements, intérêts du prêt immobilier, assurances, frais de gestion, etc.).
Le régime réel implique ainsi un suivi administratif plus conséquent que le micro-BIC.
L’intérêt du micro-fiscal dépend donc du poids de vos dépenses par rapport à vos recettes. Si vos charges, amortissements et cotisations sociales inclus, dépassent largement l’abattement, le régime réel est plus favorable.
Bon à savoir : Au régime réel, vous devez établir une liasse fiscale. Pour cela, vous complétez les formulaires Cerfa n° 2031, 2033, et leurs annexes.
Micro-BIC ou régime réel : Cas pratiques
Pour vous aider à arbitrer entre les deux régimes d’imposition de la location meublée, voici des exemples chiffrés.
Exemple 1 : Imposition de la location meublée longue durée
Un couple a une activité de location meublée qui génère un revenu de 13 000 € par an. Les charges réelles de leurs logements s’élèvent à 3 000 €. Leur taux marginal d’imposition est de 14 %.
Au micro-fiscal, l’impôt sur le revenu sera de 910 € (13 000 € x 50 % x 14 %), auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux, soit 1 118 € (13 000 x 50 % x 17,2 %), soit un total de 2 028 €.
Au régime réel, l’impôt sur le revenu sera de 1 400 € [(13 000 – 3 000) x 14 %]. Il faut leur additionner 1 720 € de prélèvements sociaux [(13 000 – 3 000) x 17,2 %], soit un total de 3 120 €.
Le micro-BIC est donc plus intéressant pour ce couple.
NB : Les prélèvements sociaux s’appliquent dans les deux cas, le loueur n’étant pas affilié à la Sécurité sociale des indépendants. Par ailleurs, la CSG déductible (qui fait partie des prélèvements sociaux) permet de diminuer l’impôt sur le revenu de l’année suivante.
Exemple 2 : Location meublée longue durée avec amortissements
Un autre couple perçoit aussi un chiffre d’affaires de 13 000 €. Néanmoins, leurs biens immobiliers génèrent des dotations aux amortissements significatives. Les charges réelles globales s’élèvent ainsi à 14 000 €. Le taux marginal est toujours de 14 %.
En micro fiscal, l’impôt sur le revenu s’élève à 910 € et les prélèvements sociaux à 1 118 €, comme dans le premier exemple. Ils représentent donc une charge totale de 2 028 €.
Au régime réel, le couple ne paie aucun impôt ni prélèvements sociaux, puisque leur activité est déficitaire.
Le choix de votre régime fiscal peut donc avoir un impact non négligeable sur le montant de votre impôt. Vous devez prendre votre calculette et effectuer des simulations pour identifier la solution la plus avantageuse.
Les autres impôts de la location meublée
La fiscalité d’une location meublée ne se limite pas à l’IR. Vous devez prévoir le paiement d’autres impôts lorsque vous évaluez la rentabilité de votre bien.
La cotisation foncière des entreprises (CFE)
La contribution foncière des entreprises s’applique aux locations meublées, sauf exception. Pour la calculer, l’administration fiscale multiplie la valeur locative de vos biens immobiliers par le taux d’imposition voté par votre commune.
Vous pouvez bénéficier d’une exonération de CFE pour votre première année d’activité, ou lorsque votre chiffre d’affaires annuel est inférieur à 5 000 €.
La taxe foncière
Comme tout propriétaire de biens immobiliers, vous devez régler la taxe foncière sur vos logements exploités en location meublée. Les taux d’imposition sont plus ou moins élevés d’une commune à l’autre. Ainsi, renseignez-vous sur les conditions applicables dans la ville du bien que vous ciblez avant de finaliser votre achat.
La taxe sur la valeur ajoutée (TVA)
La TVA ne s’applique pas aux locations à usage d’habitation.
Bon à savoir : Vous devez en revanche facturer cette taxe si vous proposez vos logements en tant que meublés de tourisme et que votre activité s’apparente à de la parahôtellerie.
Les autres impôts de la location meublée
D’autres impôts peuvent vous concerner selon votre situation.
Par exemple, la location de meublés de tourisme peut nécessiter la collecte de taxes de séjour auprès de vos clients. C’est votre commune qui décide de l’application et des modalités de calcul de ces contributions.
Notez par ailleurs que les biens exploités dans le cadre d’une activité LMNP entrent dans la base de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Vous en êtes redevable si la valeur de votre patrimoine immobilier excède 1 300 000 €.
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