L’intérêt principal du régime réel d’imposition réside dans la possibilité d’imputer vos dépenses sur vos revenus locatifs. Mais alors, quels frais pouvez-vous utiliser pour réduire votre résultat imposable ? Nous vous aidons à identifier vos charges déductibles en LMNP, au travers de conseils et d’un exemple pratique.
À retenir :
- Le calcul des charges déductibles n’est possible que si vous appliquez le régime réel pour votre LMNP.
- En les imputant sur vos recettes locatives, vous pouvez réduire votre revenu imposable.
- Toutes les dépenses rattachables à votre logement sont déductibles : intérêts de l’emprunt immobilier, entretien, énergie, frais d’agence, taxe foncière, etc.
- Vous pouvez aussi déduire les dotations aux amortissements de votre bien immobilier, des travaux de rénovation et du mobilier.
Quel est la définition d’un charge déductible en LMNP ?
Les charges déductibles correspondent aux frais imputables à vos logements, que vous pouvez retrancher de vos recettes locatives pour calculer votre revenu imposable. Leur calcul ne présente un intérêt que si elles sont supérieures à l’abattement forfaitaire du régime micro BIC. Elles ne peuvent être déduite que dans le cadre d’une imposition selon le régime réel.
Revenu imposable au régime réel en LMNP = recettes locatives – charges déductibles
Au micro-BIC, vous déterminez votre revenu imposable en affectant un taux d’abattement forfaitaire sur votre chiffre d’affaires. Vos dépenses effectives n’ont donc aucun impact sur votre fiscalité.
Pour en savoir plus sur la fiscalité des locations meublées, consultez notre article dédié.
Vous devez lister vos charges déductibles pour connaître le montant imputable sur vos recettes.
Bon à savoir : Les conditions de déductibilité sont identiques si vous avez le statut de loueur de meublés professionnel (LMP).
L’amortissement en LMNP permet d’étaler le poids de vos dépenses les plus importantes dans le temps. Chaque année, vous pouvez imputer les dotations enregistrées sur vos revenus locatifs, et ainsi réduire votre résultat imposable. Les amortissements déductibles sont les suivants.
- L’amortissement des bâtiments.
- L’amortissement des travaux de rénovation qui ont permis d’améliorer le bien.
- L’amortissement du mobilier.
Notez que les dépenses inférieures à 600 € TTC peuvent être comptabilisées en charge immédiatement.
Attention : La déduction de vos dotations aux amortissements ne peut jamais conduire à la constatation d’un déficit en LMNP. Le cas échéant, vous devez reporter le surplus d’amortissement non imputable sur les années futures.
Vous pouvez déduire toutes les charges rattachables à votre bien au régime réel. Voici une liste des dépenses imputables les plus courantes.
- Les intérêts de l’emprunt immobilier.
- Les charges de copropriété.
- Les dépenses d’entretien et les petites réparations.
- Les frais de gestion immobilière (agence, conciergerie, etc.).
- Les abonnements et consommations d’énergie (eau, électricité, gaz, etc.).
- Les frais d’accès à Internet.
- Les achats de fournitures (eau, café, produits de toilette, produits ménagers, etc.).
- L’assurance propriétaire non occupant (PNO).
- Le coût de publication de vos annonces immobilières (leboncoin, PAP, Airbnb, etc.).
- La taxe foncière de votre LMNP.
- La cotisation foncière des entreprises (CFE).
- Les coûts liés à la comptabilité et à la facturation (expert-comptable, logiciel, etc.).
- Vos frais de déplacement, par exemple pour l’accueil de vos clients en location saisonnière.
Attention : Ces dépenses ne sont déductibles que si vous les supportez effectivement. Vous ne pouvez pas imputer des consommations d’électricité acquittées par votre locataire, par exemple.
Votre impôt sur le revenu ne constitue jamais une charge déductible.
Vous devez conserver les justificatifs de vos dépenses en LMNP pendant 10 ans, et être en mesure de les fournir à la demande de l’administration fiscale.
Marc propose un appartement en location saisonnière à Nice, qu’il gère à distance grâce à Airbnb et à un service de conciergerie. Il lui a permis de générer 18 000 € de recettes en 2025. Marc a listé les dépenses suivantes, qui sont rattachables à son bien pour l’année écoulée.
| Nature de la dépense | Montant |
|---|---|
| Amortissement du logement et des meubles | 7 200 € |
| Commissions Airbnb | 2 100 € |
| Frais de conciergerie | 3 000 € |
| Assurances | 400 € |
| Consommations d’eau et d’électricité | 1 500 € |
| Abonnement à Internet | 500 € |
| Réparations (suite à un dégât des eaux) | 300 € |
| Taxe foncière | 1 000 € |
| Cotisation foncière des entreprises (CFE) | 300 € |
| Abonnement au logiciel comptable de macompta.fr | 159 € |
L’ensemble de ces dépenses représente 16 459 €. Voici donc la formule de calcul du résultat imposable de la LMNP de Marc.
Revenu imposable au régime réel = 18 000 – 16 459 = 1 541 €
À titre de comparaison, le micro-BIC ne permet la déduction que d’un abattement de 30 % pour un meublé de tourisme non classé.
Revenu imposable au micro-BIC = 18 000 x (1 – 0,3) = 12 600 €
Pour Marc, le régime réel est donc bien plus intéressant !
Bon à savoir : L’imposition des plus values est différente entre le régime micro BIC et le régime réel. Il convient de prendre en compte cet élément dans le choix du régime. Pour en savoir plus, consultez notre article sur la fiscalité à la revente en LMNP.
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Pour tirer pleinement parti du régime réel en LMNP, encore faut-il être en mesure de suivre précisément ses recettes, ses charges et ses amortissements. C’est tout l’enjeu d’un outil de gestion comptable adapté : centraliser vos dépenses, automatiser les calculs et sécuriser vos obligations déclaratives.
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