Vous souhaitez créer une société civile immobilière (SCI) pour gérer vos biens immobiliers locatifs ? Ce statut peut être avantageux, en facilitant notamment la transmission de votre patrimoine. Faisons le point sur les principales règles qui encadrent la location en SCI.
En résumé :
- Une SCI familiale inclut uniquement des associés connectés entre eux par un lien de parenté. Sinon, on parle de SCI classique.
- La durée d’un bail d’habitation nu est de 6 ans pour une SCI classique.
- La location meublée est possible en SCI, mais entraîne automatiquement l’assujettissement à l’IS.
- Vous ne pouvez pas exiger de caution solidaire, sauf dans le cadre de la location à un étudiant non boursier.
- L’établissement d’un état des lieux et de quittances de loyer (sur demande du locataire) est obligatoire en SCI.
Créer une SCI : ce que vous devez savoir
L’acronyme SCI désigne le statut juridique de la société civile immobilière.
Rôle et constitution de la SCI
L’objectif d’une SCI est de mettre en commun des biens immobiliers pour les gérer et les louer. Vous pouvez constituer :
- Une SCI familiale, si les associés ont tous un lien de parenté entre eux. Seuls les liens du sang, jusqu’au quatrième degré inclus, et du mariage peuvent être pris en compte. Un couple pacsé ne peut pas créer une SCI familiale.
- Une SCI classique, lorsque tous les associés ne font pas partie de la même famille aux yeux de la loi.
Il existe certaines spécificités entre ces deux régimes, notamment en ce qui concerne les conditions de location. Dans cet article, nous allons nous concentrer sur la SCI classique.
Bon à savoir : une SCI ne peut pas être unipersonnelle. Autrement dit, sa constitution implique la réunion d’au moins deux associés.
Afin de constituer une société civile immobilière, vous devez :
- rédiger les statuts, indiquant notamment les associés et le siège social de la société (qui peut être le domicile du gérant) ;
- nommer le gérant (dans les statuts ou dans un acte séparé) ;
- constituer et déposer le capital auprès d’une banque ;
- publier un avis de création de votre société dans un journal d’annonces légales ;
- procéder à l’immatriculation de la société en ligne sur le site du guichet unique des entreprises.
Obligations fiscales et comptables de la SCI
D’un point de vue fiscal, la SCI relève de l’impôt sur le revenu (IR). Vous pouvez néanmoins opter pour l’impôt sur les sociétés (IS). Par ailleurs, une SCI qui propose de la location meublée est automatiquement soumise à l’IS.
Bon à savoir : Pour plus d’informations sur les conséquences de votre choix, consultez notre article sur le régime fiscal des SCI (IR ou IS).
La gestion d’une SCI implique d’établir une comptabilité rigoureuse. Cette obligation résulte des statuts, qui prévoient généralement de présenter aux associés des comptes annuels (bilan, compte de résultat) et un rapport de gestion.
Si la SCI est soumise à l’IS, la déclaration à déposer auprès du service des impôts comprend également un bilan et le compte de résultat.
En revanche, si la SCI est à l’IR, la déclaration est limitée aux recettes imposables et aux charges déductibles.
Location en SCI : les règles à connaître
Louer un logement détenu par une SCI implique de respecter certaines règles. Faisons le point.
Bon à savoir : Le locataire peut être un associé de la SCI ou un tiers. Il peut être une personne morale ou une personne physique.
Les conditions de la location
La durée minimale de la location diffère en fonction de la destination du bien.
| Type de bail | Durée minimale de location en SCI classique |
|---|---|
| Bail d’habitation nu | 1 an |
| Bail d’habitation meublé | 6 ans |
| Local professionnel (bail commercial) | 9 ans |
Vous conservez la possibilité de fixer une durée plus longue. Dans tous les cas, vous devez obligatoirement inscrire cette information dans le bail de location. En cas de reconduction, les mêmes durées s’appliquent.
S’il souhaite quitter le logement, votre locataire doit respecter un préavis de 3 mois.
Cette période peut être réduite à 1 mois dans certains cas particuliers, notamment :
- pour un bail d’habitation meublé ;
- dans les villes où le marché est tendu.
Dans le cadre d’un bail commercial, la résiliation n’est possible qu’à l’expiration de chaque période triennale (tous les 3 ans), en observant un préavis de 6 mois.
Le choix du type de bien proposé a aussi des implications fiscales importantes. Dans le cadre d’une location nue, chaque associé intègre sa part des bénéfices à l’assiette de calcul de son IR, dans la catégorie des revenus fonciers.
En revanche, la location d’une habitation en meublée par une SCI entraine automatiquement et irrévocablement son passage à l’IS. Ce changement de régime peut avoir des conséquences fiscales significatives en matière de plus-value. Vous devez vous rapprocher de votre service des impôts pour leur indiquer ce changement.
Bon à savoir : Le cumul de la SCI avec le régime fiscal LMNP n’est donc pas possible.
Pour résumer, voici un tableau récapitulatif des caractéristiques des différents types de location en SCI :
| Caractéristique | Location nue | Location meublée | Bail commercial |
|---|---|---|---|
| Durée de la location | 6 ans | 1 an | 9 ans |
| Durée du préavis | 3 mois sauf cas particulier | 1 mois | Notification au bailleur 6 mois avant la fin de la période triennale |
| Régime d’imposition | Revenus fonciers soumis au barème progressif de l’IR | IS |
La gestion de la caution
La caution solidaire est un acte par lequel un tiers se porte garant du paiement des loyers. Il devra prendre le relais en cas de défaillance du locataire.
Dans le cadre d’ une SCI classique louant des locaux d’habitation, vous ne pouvez en principe pas exiger de caution. La loi prévoit toutefois une exception à cette interdiction : la location à un étudiant non boursier. L’alternative est de souscrire une assurance “garantie des loyers impayés”.
Attention : Ne confondez pas la caution solidaire avec le dépôt de garantie !
Ce dernier correspond à une somme d’argent versée temporairement par le locataire, afin de vous couvrir contre le risque de dégradation du logement. Son montant est plafonné à un mois de loyer pour un bail d’habitation nu, et à 2 mois pour une location meublée.
L’état des lieux
L’état des lieux est un document qui présente l’état du logement à la date de remise des clés. Dans le cadre d’un bail meublé, il doit aussi dresser l’inventaire des équipements présents dans le logement. Il vous offre une protection juridique en cas de dégradation de votre bien ou du mobilier confié au locataire.
L’établissement de ce document est obligatoire en vertu de la loi Alur (2014). Il doit être signé par le bailleur et par le locataire, avant d’être joint au bail.
Au départ de votre locataire, vous devez établir un état des lieux de sortie. La comparaison avec l’état des lieux d’entrée permet de mettre en évidence les dégradations anormales du logement imputables au locataire, qui pourraient justifier d’une retenue partielle ou totale sur le dépôt de garantie
La gestion des quittances de loyer
Une quittance de loyer est un document par lequel le propriétaire atteste que son locataire a honoré ses obligations financières pour une période donnée. Autrement dit, elle démontre qu’il a bien payé son loyer. Sa délivrance n’est requise que lorsque le preneur du logement la demande.
Une quittance doit contenir un certain nombre de mentions obligatoires :
- L’identification de votre SCI (raison sociale, numéro SIREN, adresse du siège social, etc.),
- Le nom du locataire,
- L’adresse du bien loué,
- La période de location couverte,
- Le détail du montant payé, en décomposant le loyer et les charges locatives,
- La date et le lieu d’émission de la quittance, ainsi que la signature du gérant de la SCI.
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