Si en règle générale la société civile immobilière est régie par l’impôt sur le revenu (IR), les associés peuvent faire le choix de l’impôt sur les sociétés (IS). Un choix qui peut être consenti à la création mais aussi pendant toute la durée de vie de l’entreprise. Un choix qui dépend surtout d’un élément central : le contexte.
Dans cet article, nous allons aborder ensemble l’épineuse question de la fiscalité de la société civile immobilière. En cherchant à comparer les avantages et les inconvénients de l’imposition à l’IS ou à l’IR.
Les modes de calcul de l’impôt sur les sociétés et de l’impôt sur le revenu pour les SCI
Les SCI “imposées à l’IR” sont régies par les règles fiscales des revenus fonciers. En réalité, dans une SCI IR, ce sont les associés de la société qui sont imposés personnellement à l’impôt sur le revenu, selon le barème progressif. Ils sont imposés sur leur quote-part du résultat de la SCI. Pour mémoire, voici le barème de l’impôt sur le revenu :
| Tranche | Taux d’imposition |
| Jusqu’à 10 084€ | 0% |
| De 10085 à 25 710€ | 11% |
| De 25711 à 73 516€ | 30% |
| De 73517 à 158 122€ | 41% |
| Plus de 158 122€ | 45% |
Pour le calcul de l’IR, on peut relever du régime du micro foncier (loyers annuels inférieurs à 15.000 €), ou du régime réel des revenus fonciers. Dans ce cas, le revenu est calculé en fonction des loyers encaissés et des charges réellement payées.
Les bénéfices de la SCI vont alors s’ajouter aux revenus que vous déclarez déjà, par exemple d’autres activités comme une activité salariale ou entrepreneuriale (Bénéfices industriels et commerciaux, non commerciaux, etc…). A l’IR, s’ajoutent également des prélèvements sociaux, à hauteur de 17,2 %.
Dans le cadre d’une SCI à l’IS, c’est la société qui est imposée à l’IS au taux de 15 % pour un bénéfice compris entre 0 et 38 120 € et au taux de 26,5 % au-delà de ce seuil. Si ensuite, le bénéfice est distribué, les associés paient la Flat Tax. Cette taxe est de 30 % (12,8 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux). En pratique elle est retenue par la société sur le montant du dividende et payée directement au trésor public.
Entre l’IS et les revenus fonciers, le calcul du résultat n’est pas le même : taxation d’après les loyers encaissés pour l’IR mais d’après les loyers dus pour l’IS, déduction de l’amortissement de l’immeuble en IS et pas en IR, réductions d’impôt possibles pour l’IR avec des dispositif type Pinel… Nous reviendrons sur les points les plus importants dans la partie suivante sur les avantages et les inconvénients de l’IR et de l’IS pour une SCI.
Les avantages & inconvénients des deux différents modes d’imposition
Afin de mieux appréhender les avantages et les inconvénients de ces deux fiscalités, nous allons présenter les caractéristiques sous forme d’un tableau. Les avantages des uns, devenant de facto, les inconvénients des autres :
| AVANTAGES | INCONVENIENTS | |
| SCI à l’IS |
– Un taux d’imposition globalement souvent plus bas que celui de l’IR (surtout si le bénéfice n’est pas distribué) – Possible de déduire du résultat la rémunération du dirigeant – Les frais d’acquisition des immeubles sont déductibles du résultat imposable – Amortissement possible des immeubles inscrits à l’actif de la SCI, ce qui réduit le bénéfice imposable – Imposition des associés uniquement sur les dividendes versés
|
– Plus forte taxation lors de la cession d’un bien immobilier avec notamment la réintégration des amortissements : – Un apport en nature nécessite le paiement systématique de droits de mutation – Flat tax à payer (30 %) en cas de distribution de bénéfices. – Repasser de l’IS à l’IR peut être très couteux |
| SCI à l’IR |
– Régime plus avantageux, dans le cadre de la revente d’un bien par la SCI (abattement pour durée de détention) – Plus simple d’apporter un bien en nature à l’actif d’une SCI (paiement de droit de mutation uniquement sur le montant restant de l’emprunt) – Possibilité de passer de IR à IS à tout moment -Possibilité de bénéficier de réductions d’impôt dans le cadre d’investissements locatif d’habitation. |
– L’amortissement n’est pas possible en fiscalité à l’IR
– Statut qui ne convient pas à la location meublée |
De manière générale, la SCI IS est plus avantageuse en phase de remboursement d’emprunt. Par la suite, en phase d’exploitation, l’intérêt de chaque régime dépend du taux d’imposition des associés, de la distribution ou non du bénéfice. A la revente d’un bien, c’est plutôt le régime de l’IR qui recueille le plus de suffrages. A fortiori pour les biens détenus depuis plus de 22 ans, exonérés de paiement d’impôt sur la plus-value. Dans une optique de revente, l’IR est alors souvent plus avantageux.
En pratique on voit beaucoup plus souvent une option pour l’IS dans le cadre d’investissements dans des locaux commerciaux. En fait, les loyers étant souvent entièrement absorbés par le remboursement de l’emprunt, un investisseur subissant un taux d’IR élevé préférera l’IS ; le bénéfice taxable et le taux d’imposition seront moindres.
Cependant, le choix du régime reste complexe. Il n’est pas inutile de consulter un spécialiste en la matière : Fiscaliste, Expert comptable ou notaire.
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