Vous envisagez de créer une SCI ? Bonne idée. La SCI est une structure très adaptée pour détenir et gérer un patrimoine immobilier à plusieurs. D’ailleurs, son succès témoigne de ses avantages. On vous propose dans cet article, les étapes pour vous lancer en toute confiance.
Qu’est-ce qu’une SCI ?
Voyons d’abord ce qu’est une SCI et les règles qui la régissent. La société civile immobilière (SCI) est une forme de société spécialement créée pour exercer une activité immobilière. Elle est idéale pour acheter, gérer ou louer des biens immobiliers à plusieurs. En famille ou entre associés, la SCI offre une structure souple et avantageuse.
Pourquoi opter pour une SCI ?
Créer une SCI offre plusieurs avantages :
- Gestion du patrimoine simplifiée : comme toutes les formes de sociétés, la SCI permet de mettre des ressources en commun pour gérer une activité. Elle va permettre à plusieurs associés d’emprunter pour acheter un immeuble, le louer, et partager le bénéfice de cette activité entre les associés. La répartition se fait selon leur part dans la capital. Un ou plusieurs gérants pourront assurer la gestion. Cette organisation permet d’éviter la lourdeur d’une possession en indivision d’un bien, où toutes les décisions doivent être à l’unanimité.
- Transmission du patrimoine facilitée : en cas de succession, il est possible de céder progressivement des parts de la SCI. Des abattements sont prévus pour les droits de succession en ligne directe (100 000 € par enfant pour chaque donation, renouvelable tous les 15 ans).
- Flexibilité : la SCI s’adapte aux besoins des associés. Elle peut servir à gérer des biens locatifs ou sécuriser un patrimoine familial.
- Souplesse dans le régime fiscal : l’imposition peut se faire au niveau des associés dans la catégorie des revenus fonciers, ou au niveau de la SCI en cas d’option pour l’IS (impôt sur les sociétés).
>> Si vous souhaitez approfondir, consultez notre article sur les avantages et inconvénients d’une SCI
Ses principales caractéristiques
- Nombre minimum d’associés : elle doit au moins être constituée de 2 associés. Les associés peuvent être des personnes physiques ou morales. Chacun d’eux doit effectuer un apport au capital social. Cela donnera droit à chaque associé à des parts sociales (proportionnelles à son apport).
A noter : au cours de la vie d’une SCI, il arrive que la société ne compte plus qu’un seul associé (pour cause de décès, cession de parts ou retrait d’un associé…). Il est important de régulariser au plus vite la situation, pour éviter qu’une procédure de dissolution-liquidation soit déclenchée.
- Montant minimum du capital social : il peut être fixé à partir de 1 euro. Nous vous recommandons bien sûr de prévoir davantage.
- Activité autorisée : l’activité doit être uniquement civile (exemple : gestion ou location de biens). L’achat-revente régulier est interdit, car il est considéré comme une activité commerciale. La location meublée, activité commerciale, est impossible pour une SCI (sauf option pour l’Impôt sur les sociétés, voir infra).
- Responsabilité des associés : la responsabilité des associés est indéfinie sur leur patrimoine personnel des dettes de la SCI. Par conséquent, si la SCI rencontre des difficultés financières, le patrimoine personnel des associés peut être engagé. Cependant, même si la responsabilité des associés est illimitée, les associés ne sont pas solidaires. Concrètement, si l’un des associés est incapable de rembourser sa part de la dette, les autres ne sont pas tenus de s’en acquitter. Les associés ne sont responsables des dettes que proportionnellement à la quote-part du capital de la SCI qu’ils détiennent.
Les étapes pour la créer
Après avoir pris en compte toutes les caractéristiques d’une SCI, vous devez respecter plusieurs étapes afin d’officialiser la société :
Choisir ses associés
Les associés peuvent être membres de la même famille ou des personnes externes. Il est important d’établir une relation de confiance entre les associés. Il faut également avoir des intérêts communs car la gestion nécessite une prise de décision collective.
Nommer le gérant
Une ou plusieurs personnes peuvent assurer la gérance de la SCI. Ces gérants peuvent également être des associés de la SCI. Le gérant est la personne chargée de gérer et représenter la SCI auprès des tiers, de prendre les décisions au quotidien. Son rôle et ses pouvoirs doivent être clairement définis dans les statuts.
Rédiger les statuts
Les statuts représentent l’acte fondateur qui fixe les règles de fonctionnement et d’organisation de la société. Les associés et le gérant doivent être attentifs à la rédaction afin d’être en accord avec les clauses qui y seront intégrées. Ils demeurent assez libres dans la rédaction mais certaines mentions doivent obligatoirement figurer dans les statuts d’une SCI : la forme juridique de la société (SCI), les apports de chaque associé, la dénomination sociale, l’adresse du siège social de la société, l’objet social, le montant du capital social, la durée de la SCI, les modalités de son fonctionnement.
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Déterminer et déposer le capital social à la banque
Ce sont les associés qui déterminent le montant du capital et le fixe en fonction de leurs apports.
Une fois le capital déterminé, les associés devront ouvrir un compte bancaire au nom de la SCI et y déposer le capital avant l’immatriculation.
Publier un avis de création dans un journal d’annonces légales
Afin de rendre officielle la création de la SCI, il est nécessaire de publier un avis de création dans un journal d’annonces légales. Cette formalité est obligatoire pour informer les tiers de la création de la société.
Procéder à l’immatriculation de la société
L’immatriculation est la dernière étape pour que la SCI obtienne une existence légale. Depuis le 1er janvier 2023, les démarches se font via le Guichet Unique de l’INPI. Il faut déposer un dossier sur le portail e-procédures. Il sera ensuite transmis directement au Greffe du Tribunal de Commerce concerné.
Une fois le dossier validé, la SCI obtient un numéro SIREN et peut légalement débuter son activité de gestion immobilière.
Enfin, n’oubliez pas de choisir le régime fiscal le plus adapté à votre situation.
Quelle fiscalité choisir ?
En principe, la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR) en raison de son objet civil. Elle peut aussi opter pour le régime de l’impôt sur les sociétés (IS).
Vous pouvez choisir votre régime fiscale lors de sa création ou au cours de la vie sociale. Cette décision peut être importante car elle influe sur la gestion des bénéfices, des charges et des plus-values.
- Impôt sur le revenu (IR) : dans ce cas, les bénéfices de la SCI sont répartis entre les associés en fonction de leurs parts et imposés en leur nom. Ce régime est souvent plus avantageux pour les petites structures ou pour les SCI familiales, car il permet de déclarer directement les revenus locatifs sans être soumis à un taux fixe.
- Impôt sur les sociétés (IS) : l’option pour l’IS permet de déduire de nombreuses charges, y compris l’amortissement du bien, ce qui réduit le bénéfice imposable. Ce régime est généralement conseillé aux associés de SCI à l’IR fortement fiscalisés. La SCI sera alors soumise fiscalement au taux de droit commun fixé à 25 %. Toutefois, sous réserve du respect de certaines conditions, les sociétés peuvent bénéficier d’un taux réduit d’IS de 15 %, à hauteur de la fraction du résultat qui n’excède pas 42 500 €.
Vous pouvez renoncer à l’option du régime fiscal de l’impôt sur les sociétés jusqu’au cinquième exercice suivant l’exercice où l’option à l’IS a été demandée. Passé le délai de cinq ans, l’option devient irrévocable.
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