Vous constatez un déficit foncier quand les charges déductibles de vos logements excèdent les loyers perçus. Mais, comment affecter ces sommes sur votre revenu global ? Et comment optimiser leur gestion pour réduire vos impôts ? Dans cet article, nous vous présentons les différentes règles liées à l’imputation et au report des déficits fonciers, avec des conseils pratiques.
À retenir
- Vous enregistrez un déficit foncier lorsque vos charges déductibles sont supérieures à vos recettes, dans le cadre de locations nues.
- Cette situation résulte souvent de la réalisation de travaux dans le logement.
- Vous pouvez imputer votre déficit foncier sur votre revenu global de l’année dans la limite de 10 700 €. Les intérêts d’emprunt ne sont pas imputables à ce stade.
- Le solde des déficits est reportable sur les bénéfices fonciers des 10 années suivantes.
- Pour profiter de ces dispositifs, vous devez continuer à louer le bien pendant les 3 années qui suivent la constatation du déficit.
Déficit foncier : de quoi parle-t-on ?
Tout d’abord, notez que cette notion ne concerne que les revenus fonciers, qui proviennent de biens immobiliers loués nus. Si vous proposez des logements meublés, vous relevez d’un des régimes suivants.
Par ailleurs, la constatation d’un déficit foncier n’est possible que dans le cadre du régime réel d’imposition. Cet article ne vous concerne donc pas si vous bénéficiez du micro-foncier !
Le déficit foncier traduit un résultat foncier négatif
Au terme de chaque année fiscale, vous devez déterminer le montant de votre revenu foncier à déclarer aux impôts. Pour cela, vous retranchez vos charges déductibles de vos recettes locatives de la période.
Revenu foncier = Recettes locatives – Charges déductibles
Lorsque le résultat obtenu est négatif, vous constatez un déficit foncier. Autrement dit, les charges rattachables à votre immeuble sont supérieures aux recettes qu’il vous a permis de générer.
Quelles charges peuvent créer un déficit foncier ?
Les charges déductibles des revenus fonciers sont diverses. Elles incluent par exemple :
- les frais de gestion de l’immeuble
- les charges de copropriété
- la taxe foncière
- les frais d’entretien, de réparation et d’amélioration
- les cotisations d’assurance
- les intérêts d’emprunt
En revanche, vous ne pouvez pas déduire l’amortissement de vos biens immobiliers. La constatation d’un déficit foncier est donc assez rare. Néanmoins, une telle situation peut survenir après la réalisation de travaux coûteux dans le logement.
Attention : Vous ne pouvez jamais déduire les dépenses liées à l’agrandissement ou à la reconstruction de votre bien.
Bon à savoir : les charges sont déductibles l’année de leur paiement, un arbitrage peut permettre de maximiser les effets de déduction des travaux.
Comment imputer votre déficit foncier sur vos impôts ?
Le déficit foncier est imputable sur votre revenu global soumis au barème progressif de l’IR, dans certaines limites.
Les conditions à respecter pour en bénéficier
Pour pouvoir imputer votre déficit foncier, vous devez cumuler plusieurs conditions.
- Louer vos biens immobiliers en location nue. Les charges liées à des logements vacants ne peuvent pas générer un déficit foncier
- Être imposé au régime réel pour vos revenus fonciers
- Enregistrer un déficit foncier
- Continuer à louer le logement concerné, au moins jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit celle au cours de laquelle le déficit a été imputé
Les plafonds de déductibilité des déficits fonciers
La loi plafonne l’imputation de votre déficit foncier sur votre revenu global de l’année à
- 10 700 €, dans la plupart des cas ;
- 15 300 € si vous bénéficiez du dispositif Périssol ou Cosse ;
- 21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique réalisés entre 2023 et 2025.
Si le déficit est supérieur à ces montants, le solde est reportable sur vos bénéfices fonciers des 10 années suivantes. Vous devrez engranger des résultats suffisants au cours de cette période, si vous voulez utiliser l’ensemble de vos déficits.
Attention : Vous ne pouvez pas imputer les intérêts d’emprunt sur votre revenu global de l’année. Vous devez obligatoirement les reporter sur vos prochains bénéfices fonciers, en respectant la limite de 10 ans.
Stratégies pour optimiser son déficit foncier
Les travaux d’amélioration du logement représentent le meilleur outil pour générer des déficits fonciers. Vous pouvez ajuster leur calendrier pour optimiser votre fiscalité, selon les modalités qui vous arrangent. Voici quelques exemples de dépenses éligibles.
- Le changement des ouvertures (portes et fenêtres)
- L’installation d’une nouvelle cuisine équipée
- Le remplacement du système de chauffage
- Des travaux pour améliorer l’isolation thermique
- Le ravalement de la façade
- Le rafraîchissement des peintures
- La mise en conformité des installations électriques ou de la plomberie
Attention, des travaux de rénovations important peuvent être considérés comme des travaux de reconstruction, donc non déductibles des revenus fonciers.
Imputation des déficits fonciers : exemple pratique
Pour bien comprendre les mécanismes fiscaux induits par les déficits fonciers, utilisons un exemple pratique.
Amanda possède un appartement à Nice, qu’elle propose en location nue. En 2025, elle a effectué des travaux de rénovation pour rafraîchir son bien. Voici ses chiffres comptables pour l’année écoulée.
- Loyers perçus : 12 500 €
- Coût des travaux de rénovation : 22 000 €
- Intérêts du prêt immobilier : 1 500 €
- Autres charges du logement : 3 000 €
Amanda calcule son revenu foncier imposable grâce à la formule suivante.
Revenu foncier = 12 500 – 22 000 – 1 500 – 3 000 = déficit de 14 000 €
Amanda enregistre donc un déficit foncier pour l’année écoulée. Pour connaître la somme imputable sur son revenu global, elle doit procéder en deux temps.
- Déduire les intérêts d’emprunt (1 500 €) : le solde du déficit foncier s’élève ainsi à 12 500 €.
- Appliquer le plafond légal de 10 700 €. Amanda devra reporter l’excédent de 3 300 € (14 000 – 10 700) sur ses prochains bénéfices fonciers.
Admettons qu’elle enregistre un profit de 7 000 € en 2026. Après imputation du déficit antérieur, son revenu imposable s’élèvera donc à 3 700 € (7 000 – 3 300).
Imputation sur le revenu global ou sur les revenus fonciers futurs ?
L’imputation du déficit sur le revenu global permet de réduire le montant de l’impôt dû au titre de l’année, il permet de réduire rapidement le montant de l’impôt dû.
L’imputation du déficit sur les bénéfices fonciers futurs permet de réduire le montant de l’impôt et les prélèvements sociaux dus. L’économie d’impôt peut être plus importante mais décalée dans le temps
Bon à savoir : vous n’avez pas le choix pour l’imputation du déficit foncier, vous devez en priorité l’imputer sur le revenu global, la part imputable sur les revenus fonciers futurs correspondant obligatoirement au solde du déficit non imputé sur le revenu global.
Gestion des déficits fonciers : les erreurs à éviter !
Voici quelques conseils qui vous aideront à optimiser la gestion de vos déficits fonciers.
- Ne jamais déduire des travaux d’agrandissement ou de reconstruction de vos revenus fonciers.
- Bien suivre vos déficits reportables.
- Ne jamais imputer la part des déficits relative à des intérêts d’emprunt sur votre revenu global de l’année.
- Ne pas mettre fin à la location du logement avant le terme du délai de 3 ans suivant la constatation du déficit.
- Conserver l’ensemble des justificatifs de vos charges déductibles pendant la durée légale (3 ans après l’imputation du déficit).
En résumé, le déficit foncier peut constituer un levier fiscal intéressant pour réduire votre impôt. Néanmoins, c’est un outil que vous devez manier avec précaution. Une mauvaise gestion peut conduire à un redressement, ou à une sous-optimisation.
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