Un suivi efficace de vos charges déductibles est primordial pour diminuer la fiscalité de vos revenus fonciers. Dans le cadre du régime réel, elles vous permettent de réduire votre revenu imposable. Mais alors, quelles dépenses pouvez-vous imputer sur vos recettes locatives ? Dans cet article, nous dressons la liste des charges déductibles de vos revenus fonciers.
À retenir :
- L’imputation de vos charges déductibles sur vos recettes locatives vous permet de réduire vos revenus fonciers, et donc vos impôts.
- Les charges imputables incluent les frais de gestion et d’administration, les cotisations d’assurance, les charges de copropriété (dans certaines limites), ou encore les intérêts du prêt immobilier.
- Les dépenses d’entretien, de réparation et d’amélioration des logements sont déductibles, au contraire des dépenses d’agrandissement, de construction et de reconstruction.
- Les dotations aux amortissements ne sont pas déductibles.
- Vous devez inscrire vos charges déductibles des revenus fonciers sur la déclaration n° 2044.
Comment calculer votre revenu foncier imposable ?
Les revenus fonciers correspondent aux résultats générés par vos activités de locations nues de biens immobiliers.
Bon à savoir : Si vous proposez des logements meublés, vous relevez du régime des loueurs de meublés non professionnels (LMNP), ou de celui des loueurs de meublés professionnels (LMP). Vos revenus sont alors taxés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Pour calculer votre revenu foncier imposable, vous devez appliquer la formule suivante.
Revenu foncier = Loyers encaissés – Charges déductibles
En principe, le résultat obtenu constitue un bénéfice, qui est ajouté à vos revenus d’autres sources avant d’être soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu, ainsi qu’aux prélèvements sociaux (17,2 %).
En revanche, vous constatez un déficit foncier si vos charges de l’année sont supérieures à vos produits imposables. Vous pouvez le déduire de votre revenu global.
Le revenu foncier est déterminé à partir des recettes encaissées et des dépenses payées, indépendamment de la période à laquelle se rattache la facture. Concrètement, le loyer de janvier N+1 encaissé fin décembre N doit être déclaré dans les revenus de l’année N.
Bon à savoir : En principe, vous bénéficiez du micro-foncier si vos revenus fonciers annuels n’excèdent pas 15 000 €. Dans ce cadre, l’administration applique un abattement pour frais de 30 % sur vos recettes, et vous ne pouvez pas déduire vos charges réelles. Vous pouvez néanmoins opter pour le régime réel, même si vous n’atteignez pas le plafond de 15 000 €.
Quelles sont les charges déductibles des revenus fonciers ?
Découvrons maintenant les charges que vous êtes en droit de déduire de vos revenus fonciers, au régime réel.
Conditions de déductibilité
Pour pouvoir déduire vos charges de vos revenus fonciers, elles doivent respecter 3 conditions cumulatives.
- Elles se rapportent à un logement loué nu : les dépenses relatives aux logements meublés ou vacants ne sont pas éligibles.
- Elles ont été payées au cours de l’année civile qui fait l’objet de l’imposition.
- Elles sont justifiables, par une facture par exemple.
Bon à savoir : Vous devez lister les charges déductibles de vos revenus fonciers sur votre déclaration n° 2044.
Liste des charges déductibles
L’article 31 du code général des impôts dresse la liste des charges déductibles des revenus fonciers. Voici les principales.
- Les dépenses de gestion et d’administration du bien (frais d’agence et de syndic, rémunération du concierge, etc.).
- La taxe foncière et les autres impôts non récupérables auprès du locataire.
- Les cotisations d’assurance.
- Les intérêts et autres frais liés à l’emprunt immobilier.
- Les frais de réparation, d’entretien et d’amélioration (à l’exclusion des dépenses de construction, de reconstruction et d’agrandissement).
- Les provisions pour charges de copropriété, qui se rapportent à la maintenance, au fonctionnement et à l’administration des parties communes et des équipements communs.
- Les charges locatives, lorsque vous n’avez pas pu les recouvrer auprès d’un locataire au 31 décembre de l’année qui suit son départ.
- Les indemnités d’éviction ou de relogement versées.
Bon à savoir : les travaux d’amélioration ne sont pas déductibles si ils concernent un local commercial ou professionnel.
Attention : Les dotations aux amortissements ne constituent pas des charges déductibles de vos revenus fonciers. Vous pouvez seulement les imputer si vous bénéficiez d’un dispositif de défiscalisation qui prévoit cette possibilité. Par le passé, ce fut notamment le cas des lois Périssol, Robien et Besson, dont vous ne pouvez en principe plus profiter en 2026.
La loi de finance pour 2026 a créé un nouveau statut du bailleur privé qui prévoit la possibilité de déduire des amortissements, dans des conditions strictement encadrées.
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À partir du compte de résultat, vous pouvez remplir votre déclaration 2044. Cette déclaration est une annexe à la déclaration personnelle de revenus déposés par les particuliers.
