Dans le cadre d’une vente immobilière, dès lors que le prix de vente est plus cher que le prix d’origine, une plus-value immobilière est réalisée. Cette plus-value est en principe imposée à l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19 %.
Si vous vendez un bien immobilier et que vous êtes soit particulier soit associé dans une SCI à l’impôt sur le revenu cet article vous concerne.
Vous trouverez les réponses à vos questions : Comment calculer une plus-value immobilière ? Quelle est la fiscalité applicable ? Quels sont les abattements pour durée de détention ? Quelles sont les obligations déclaratives ?
Calcul de la plus ou moins-value immobilière
Les plus-values immobilières sont imposables lors d’une cession à titre onéreux, par exemple une vente, un échange ou un apport en société. Ainsi, la donation d’un immeuble ne dégage aucune plus-value imposable, la transmission étant à titre gratuit[1].
La plus-value immobilière se calcule de la manière suivante :
| PV ou MV immobilière = Prix de vente du bien – Prix d’acquisition du bien |
- Lorsque le prix de cession est supérieur au prix d’achat, vous réalisez une plus-value.
- A l’inverse, lorsque le prix de vente est inférieur au prix d’acquisition, vous réalisez une moins-value.
Pour déterminer le prix d’acquisition :
Tout d’abord, le prix d’acquisition se détermine par :
- Soit la valeur vénale retenue dans l’acte de transmission, si donation ou succession ;
- Soit le prix d’acquisition (prix d’achat du bien à l’origine) ou le prix de construction.
Puis, certaines dépenses augmentent le prix d’acquisition, tels que :
- Les dépenses de construction, reconstruction, amélioration ou agrandissement pour leur montant réel ou fixé à 15% du prix d’acquisition si le bien immobilier a plus de 5 ans ;
- Les frais de voirie, réseaux et distribution ;
- Les frais d’acquisition à titre gratuit (montant réel des droits de mutation à titre gratuit) ou à titre onéreux (montant réel ou montant fixé à 7,5% du prix d’acquisition)
Attention : Les frais réels sont à justifier à l’appui de justificatifs démontrant la réalité des travaux et des montants (des factures par exemple). De plus, les travaux augmentant le prix d’acquisition doivent avoir été réellement supportés par le vendeur.
Pour déterminer le prix de cession du bien:
Concernant le prix de vente du bien, c’est le prix inscrit dans l’acte de cession du bien immobilier. Certains frais et taxes peuvent aussi venir en déduction, comme les frais de diagnostics.
La fiscalité des plus-values immobilières
L’impôt sur le revenu est au taux forfaitaire de 19% et les prélèvements sociaux sont de 17,2%.
Toutefois, cette imposition est atténuée avec l’application d’battements sur l’impôt sur le revenu et sur les prélèvements sociaux en fonction de la durée de détention du bien immobilier.
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Pour rappel : PV brute = Prix de vente du bien – Prix d’acquisition du bien. PV nette = PV brute – abattements. L’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux se calculent sur la plus-value nette. |
Tableau qui vous récapitule les abattements en fonction de la durée de détention
| Durée de détention | Abattement sur l’IR (taux à 19%) | Abattement sur les prélèvements sociaux (taux à 17,2%) |
| Avant 5 ans | 0% | 0% |
| 6 ans | 6% | 1,65% |
| 7 ans | 12% | 3,30% |
| 8 ans | 18% | 4,95% |
| 9 ans | 24% | 6,60% |
| 10 ans | 30% | 8,25% |
| 11 ans | 36% | 9,90% |
| 12 ans | 42% | 11,55% |
| 13 ans | 48% | 13,20% |
| 14 ans | 54% | 14,85% |
| 15 ans | 60% | 16,50% |
| 16 ans | 66% | 18,15% |
| 17 ans | 72% | 19,80% |
| 18 ans | 78% | 21,45% |
| 19 ans | 84% | 23,10% |
| 20 ans | 90% | 24,75 |
| 21 ans | 96% | 26% |
| 22 ans | 100% | 28% |
| 23 ans | 100% | 37% |
| 24 ans | 100% | 46% |
| 25 ans | 100% | 55% |
| 26 ans | 100% | 64% |
| 27 ans | 100% | 73% |
| 28 ans | 100% | 82% |
| 29 ans | 100% | 91% |
| 30 ans | 100% | 100% |
→ Au bout de 22 ans, il n’y a pas d’impôt sur le revenu et à partir de 30 ans, il n’y a pas de prélèvements sociaux.
En plus de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux, il existe une taxe sur les plus-values immobilières de plus de 50 000 €. Cette taxe est de maximum 6%.
L’article 1609 nonies G du Code général des impôts fixe le montant de cette taxe par rapport au montant de la plus-value imposable. Retrouvez l’article en cliquant sur ce lien.
En outre, la plus-value imposable à cette taxe est la plus-value nette imposable à l’impôt sur le revenu (voir exemple pour plus de compréhension).
Les différents cas d’exonération d’impôt sur les plus-values immobilières
Il existe 3 exonérations majeures :
- La résidence principale est totalement exonérée d’impôt sur la plus-value[2]. La résidence principale constitue le lieu d’habitation habituel des occupants, au sein duquel ils vivent la majeure partie du temps. La durée d’occupation de la résidence principale importe peu. Toutefois, les juges du fond peuvent se prononcer sur la durée minimum d’occupation de la résidence principale.
- Lorsque le cédant n’a pas été propriétaire de sa résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la cession. L’exonération est applicable à la fraction du prix que le cédant remploie dans un délai de 24 mois à compter de la cession, à l’acquisition ou la construction d’un logement qui sera sa résidence principale[3]. (Tel est le cas notamment lorsque le vendeur est locataire de sa résidence principale et propriétaire d’un bien immobilier mis en location)
- Lorsque le prix de cession ne dépasse pas 15 000 €.
Exemple de synthèse
Madame A vend sa maison en 2023 pour 550 000 €. Elle a supporté des frais et taxes pour 10 000 € à l’occasion de la cession (plusieurs diagnostics).
Madame A avait acheté sa maison en 2008 pour 200 000 €. Elle avait supporté des frais de voirie, réseaux et distribution pour 5 000 €.
Prix de cession = 550 000 € – 10 000 € = 540 000 €.
Prix d’acquisition = 200 000 € + 15 000 € (frais de notaire fixés à 7,5%) +
30 000 € (montant forfaitaire fixé à 15% car le bien est de 2008) + 5 000 € (frais de voirie) = 250 000 €.
PV brute = 540 000 € – 250 000 € = 290 000 €.
Détermination de la PV nette imposable à l’impôt sur le revenu :
La durée de détention du bien immobilier est de 15 ans.
L’abattement sur l’IR est de 60% soit une réduction de l’assiette taxable de 174 000 €
(290 000 € x 60%)
La PV nette imposable à l’IR est de 116 000 € (290 000 € – 174 000 €)
L’IR s’élève à 22 040 € (116 000 € x 19%)
Détermination de la PV nette imposable aux prélèvements sociaux (PS)
L’abattement sur les PS est de 16,50 % soit une réduction de l’assiette taxable de 47 850 € (290 000 € x 16,50%)
La PV nette imposable aux PS est de 242 150 € (290 000 € – 47 850 €)
Les PS s’élèvent à 41 649,80 € (242 150 € x 17,2%)
La taxe sur les PV supérieures à 50 000 € est due dans notre exemple :
La PV à prendre en compte est la PV nette imposable à l’impôt sur le revenu soit 116 000€.
La taxe est égale à 3 480 € (116 000 € x 3%).
Au final, l’imposition globale (IR + PS + Taxe sur les PV de plus de 50 000€) est de 67 169,80 €
Les obligations déclaratives des plus-values immobilières
Les plus-values réalisées par des particuliers lors de la cession de biens ou droits immobiliers sont à déclarer au service des impôts compétent.
Ainsi, la plus-value immobilière est déclarée sur le formulaire 2048-IMM (retrouvez le formulaire en cliquant sur ce lien). Le montant de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux à payer se trouvent sur ce formulaire. Ce dernier est signé par le cédant ou son mandataire.
Cependant, aucune déclaration ne doit être déposée lorsque la plus-value est exonérée en application d’une exonération expresse ou par l’application de l’abattement pour durée de détention ou lorsque la cession ne donne pas lieu à une imposition (plus-value égale à 0 ou constatation d’une moins-value)[4].
En pratique, le notaire remplit le formulaire et le dépose au service des impôts compétent.
Le montant de la plus-value nette immobilière est également à reporter sur la déclaration de revenus (2042 C) à la case 3VZ.
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[1] Des droits d’enregistrement s’appliquent toutefois aux donations d’un bien immobilier. Le montant des droits de mutation à titre gratuit dépend du lien de parenté entre le donateur et le donataire.
[2] Article 150 U-II 1° du Code général des impôts
[3] Article 150 U-II 1° bis du Code général des impôts
[4] BOI-RFPI-PVI-30-40 N°80, version en vigueur depuis le 24 février 2014.
