L’immobilier d’entreprise dans une SCI ou à l’actif ?

Le chef d’entreprise propriétaire du fonds peut également être propriétaire des murs, c’est-à-dire de l’immeuble dans lequel il exploite son activité. Lors de l’acquisition de l’immeuble ou en cours de vie sociale de la société d’exploitation, se pose la question de la séparation de l’immobilier d’entreprise.

Faut-il inscrire l’immobilier professionnel à l’actif de la société ou le séparer dans une société dédiée telle qu’une société civile immobilière (SCI) ?

Il s’agit d’une question très souvent discutée, à laquelle il n’est pas toujours facile d’apporter une réponse. Pour vous aiguiller dans votre choix, nous vous présentons les avantages et les inconvénients de ces deux possibilités.

Avant de prendre votre décision, vous devez prendre en compte les implications juridiques, patrimoniales, comptables et fiscales.

Précision : Nous traitons le cas d’une société d’exploitation à l’impôt sur les sociétés.

L’immobilier d’entreprise séparé dans une SCI

Vous trouverez ci-après un schéma avec deux associés qui détiennent une société d’exploitation SARL et une SCI. Cette dernière détient l’immeuble dans lequel l’entreprise exerce son activité.

Le recours à la SCI dans le but d’acquérir, de posséder et de gérer un ou plusieurs biens immobiliers est très fréquent. Les associés peuvent combiner la constitution d’une SCI avec une société commerciale d’exploitation, indépendantes l’une de l’autre.

Ce montage consiste pour la SCI à donner à bail à une société d’exploitation (SARL, SAS, SA, etc.), les locaux dont elle est propriétaire. Les loyers versés par la société d’exploitation constituent alors des charges déductibles.

Il existe de nombreux avantages en faveur de cette combinaison. En effet, il facilite la transmission familiale, assure aux associés des revenus et permet de séparer les actifs immobiliers des actifs professionnels. Cette séparation permet ainsi de protéger les différents immeubles des éventuels créanciers professionnels de la société d’exploitation.

Le bénéfice de la SCI est constitué essentiellement des loyers, déduction faites des charges d’entretien de l’immeuble et des intérêts d’emprunts. Les associés se répartissent ensuite le bénéfice à hauteur de leur quote-part dans le capital social.

A la cession de la société d’exploitation, les associés continueront de percevoir les loyers pour s’assurer des revenus à la retraite une fois les emprunts remboursés.

La transmission de l’immeuble aux héritiers est facilitée car le chef d’entreprise peut transmettre l’immeuble sans transmettre l’entreprise commerciale.

La société d’exploitation et la SCI doivent être indépendantes l’une de l’autre, pour ne pas avoir de confusion des patrimoines entre elles[1].

Toutefois, lors de la création de la SCI les associés vont devoir choisir le régime d’imposition, soit l’impôt sur le revenu soit sur option l’impôt sur les sociétés.

>> Pour vous aider à mieux appréhender ces deux régimes d’imposition, vous pouvez vous référer à notre article sur ce sujet.

Le régime d’imposition choisi entraînera des conséquences sur l’imposition du résultat de la SCI mais également sur le traitement de la plus-value de cession de l’immeuble.

Pour résumer : Les avantages et les inconvénients

L’immobilier d’entreprise inscrit à l’actif du bilan de la société d’exploitation

Dans ce second schéma, on retrouve deux associés qui détiennent une SARL comportant l’immeuble professionnel. L’immobilier est inscrit à l’actif du bilan de la société au sein des immobilisations corporelles.

Lorsque la société achète directement l’immeuble, celui figure automatiquement à l’actif de son bilan. L’inscription à l’actif du bilan permet de sortir l’immeuble du patrimoine privé du chef d’entreprise. En cas d’acquisition à titre onéreux, l’immeuble est inscrit à son coût d’acquisition hors taxes majoré des coûts engagés pour mettre en état le lieu (frais de démolition, architecte, etc.).

Pour rappel, seules les constructions sont amortissables et non les terrains. L’amortissement concerne seulement les immobilisations corporelles qui se déprécient en raison du temps, de l’usure et de la vétusté. L’amortissement pratiqué sur l’immeuble permet de réduire le résultat imposable.

Si le chef d’entreprise souhaite céder uniquement l’immeuble, ce dernier sera imposé suivant le régime des plus-values professionnelles. Ainsi, le prix de cession est intégré au résultat de la société et imposé à l’impôt sur les sociétés.

Par ailleurs, l’inscription à l’actif du bilan de l’immeuble peut être un inconvénient à la cession de la société. En effet, la présence de l’immeuble augmente la valorisation du patrimoine professionnel. La majoration du prix de cession limite le nombre d’acquéreurs potentiels. De plus, la présence de l’immobilier au sein de la société peut être désavantageux pour une transmission familiale. Surtout lorsque les héritiers ne souhaitent pas tous reprendre l’exploitation.

Pour résumer : Les avantages et les inconvénients

Quel que soit le choix du chef d’entreprise, les charges afférentes à l’immeuble seront déductibles du résultat imposable de la société d’exploitation (eau, électricité, charges de copropriété, taxe foncière, etc…).

En conclusion quelle solution retenir ?

La solution dépendra de vote situation tant personnelle que professionnelle. Vous devez prendre en compte l’ensemble des enjeux juridiques, patrimoniaux, fiscaux et comptables pour prendre votre décision.

Un professionnel du droit et des chiffres tel qu’un avocat, un notaire ou un expert-comptable pourra vous accompagner dans votre démarche et trouver avec vous la meilleure option.

Peu importe votre choix, macompta.fr vous accompagne danstoutes les étapes de votre gestion ! 

1] Pour que les deux sociétés restent indépendantes l’une de l’autre, elles doivent chacune respecter leurs obligations comme l’établissement d’une comptabilité pour la SCI, le versement des loyers par la société d’exploitation, etc. La confusion des patrimoines peut entraîner des conséquences lourdes. En effet, en cas de procédure collective (redressement, sauvegarde, liquidation) ouverte à l’encontre de l’une des deux sociétés, celle-ci peut s’étendre à l’autre société.

[2] L’immeuble étant inscrit à l’actif du bilan de la société, le chef d’entreprise qui transmet les titres de l’entreprise donne également l’immeuble.