Vous réfléchissez à investir pour louer un (ou plusieurs) logement meublé ? Différents statuts existent. Selon l’importance de votre activité, vous pouvez être qualifié de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) ou de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Les règles fiscales diffèrent selon votre statut. Dans cet article, nous abordons le choix du régime fiscal des LMNP et les obligations qui en découlent pour vous permettre de prendre les meilleures décisions.
Quel régime fiscal en LMNP ?
Les revenus que vous percevez de vos locations entrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non dans celle des revenus fonciers. Les recettes issues de votre LMNP comprennent vos loyers, ainsi que les provisions pour charges définies dans votre contrat.
En tant que loueur meublé non professionnel, deux régimes d’imposition sont possibles : Micro BIC ou régime réel d’imposition.
Le régime micro BIC
Il s’agit du régime par défaut si vos revenus locatifs annuels ne dépassent pas certains plafonds :
- 77 700 € pour les locations meublées longue durée et les meublés de tourisme classés. Ce seuil s’applique également aux chambres d’hôtes.
- 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés.
Ce régime est dit forfaitaire, car votre revenu n’est pas calculé sur la base de vos dépenses réelles, mais est égal à un pourcentage de votre chiffre d’affaires. Le micro BIC présente l’avantage majeur de simplifier vos obligations fiscales. Un simple relevé de vos recettes suffit pour tenir votre comptabilité. Sur le plan fiscal, vous n’aurez pas de déclaration de résultat à produire. On vous demandera seulement de déclarer vos recettes.
L’abattement forfaitaire est de 50 % des revenus locatifs. Il descend à 30 % pour les meublés de tourisme non classés. Vous ne serez ainsi imposable que sur 50 % de vos revenus locatifs.
Attention, si vos charges dépassent le montant de cet abattement, vous ne pourrez pas les déduire en totalité. Il faut donc faire le calcul régulièrement et pour cela, le mieux est de tenir une comptabilité à jour !
Le régime réel d’imposition
Le régime réel concerne les LMNP qui dépassent le seuil de 77 700 €, ou qui décident d’eux-mêmes d’opter pour ce régime.
Il se décline en réel simplifié ou réel normal selon votre chiffre d’affaires. Le régime réel vous permet de déduire toutes les charges engagées dans l’intérêt de l’activité, y compris l’amortissement de l’immeuble. Ainsi, si vos charges excèdent nettement 50 % de vos revenus locatifs, vous aurez tout intérêt à opter pour le régime réel d’imposition. Vous devrez alors tenir une comptabilité complète et déclarer votre bénéfice en fin d’exercice, en respectant les règles des BIC (liasse fiscale).
Bon à savoir : Si votre logement ou local est en indivision, vous ne pourrez pas bénéficier du régime micro. Vous devrez alors déclarer vos revenus selon les conditions du régime réel.
Quelle liasse fiscale en LMNP ?
Si vous êtes au régime réel, l’envoi de votre liasse fiscale doit intervenir au plus tard le 2e jour ouvré qui suit le 1er mai.
La liasse fiscale se compose de plusieurs feuillets : bilan, compte de résultat et détermination du résultat fiscal, immobilisations et amortissements, etc…
Les formulaires à utiliser sont les suivants (régime simplifié) :
- Déclaration de résultat, formulaire Cerfa n°2031.
- Bilan simplifié, compte de résultat : formulaires Cerfa n°2033-et suivants
La liasse fiscale doit être transmise à l’administration fiscale sous forme de Fichier EDI (Echange de Données Informatisées). Le format papier n’est plus accepté, sous peine de sanctions.
Le bénéfice déclaré dans votre déclaration 2031 sera reporté dans la déclaration d’ensemble de vos revenus (déclaration 2042 C) pour le calcul de l’impôt sur le revenu.
Si vous relevez du micro-BIC, vous devrez seulement mentionner vos recettes dans votre déclaration 2042. Pour en savoir plus sur les différents régimes d’imposition en LMNP, rendez-vous sur le site impots.gouv.fr.
Quels logiciels macompta.fr pour gérer mon LMNP ?
Après l’immatriculation de votre activité de LMNP via le guichet unique, vous pourrez démarrer votre activité. Macompta.fr vous propose une suite de logiciels de gestion complète et adaptée, quel que soit le régime fiscal de votre LMNP.
Vos quittances de loyer en LMNP
Le logiciel Facturation vous permet de générer vos appels de loyer (ou échéances de loyer) ainsi que vos quittances de loyer en toute conformité avec les exigences de l’administration fiscale.
- Les coordonnées du locataire sont reprises automatiquement dans vos documents.
- Vous pouvez dupliquer vos quittances chaque mois, et distinguer vos loyers et vos charges.
- L’envoi des documents peut se faire directement par mail.
- L’enregistrement direct de vos quittances en comptabilité vous permettra de gagner un temps précieux et vous évitera une ressaisie.
Le logiciel de comptabilité idéal pour LMNP
Le logiciel Comptabilité vous propose un plan de comptes adapté à votre activité de LMNP. Pour les novices en comptabilité, la saisie se fait sans « débit-crédit » et sans n° de compte pour une prise en main instantanée. Les utilisateurs confirmés pourront activer la saisie « classique » en comptabilité.
Pour gagner un temps précieux, vous pourrez :
- Synchroniser votre comptabilité avec votre banque,
- Dupliquer vos écritures répétitives, ou déplacer des écritures en quelques clics,
- Suivre en permanence vos finances sous forme de tableaux ou de graphiques pour un pilotage optimal : évolution de la trésorerie, du résultat, de la TVA (régime simplifié) et analyse de charges…
Vos amortissements en toute simplicité
Le logiciel Immobilisations vous offre encore plus de confort. Il inclut :
- le calcul des plans d’amortissement (en mode linéaire ou dégressif) ;
- la génération automatique des écritures de dotation en fin d’exercice ;
- Des familles pré-paramétrées : durées, mode d’amortissement, n° de comptes, etc.
Votre déclaration fiscale en EDI sans sortir de macompta.fr
Le logiciel Déclarations Fiscales vous permet d’accéder aux formulaires du régime réel simplifié (2031 et 2033) ou normal (2050), à l’impôt sur le revenu (2042), et à vos autres documents fiscaux.
- Votre comptabilité et vos immobilisations sont directement intégrées dans votre liasse fiscale, sans ressaisie.
- La télétransmission à la DGFIP au format EDI se fait directement depuis votre interface macompta.fr.
- Vous pouvez suivre l’envoi en direct et afficher votre compte rendu de traitement.
