La loi de finances 2025 apporte son lot d’évolutions pour l’imposition de vos revenus en LMNP. Ces nouvelles règles sont susceptibles d’influer sur la rentabilité de vos biens et sur vos choix d’investissement. Vous devez comprendre leurs implications pour effectuer vos arbitrages patrimoniaux et fiscaux en toute connaissance de cause.
En résumé :
- La loi de finances 2025 et la loi Le Meur apportent des changements importants pour la fiscalité des LMNP en 2025.
- Dans le cadre de la revente d’un bien immobilier, vous devez désormais réintégrer les amortissements comptabilisés depuis son achat.
- Cette nouveauté conduit à augmenter votre plus-value, et donc l’impôt afférent.
- La loi Le Meur atténue les avantages du régime micro-BIC, en abaissant ses plafonds de recettes et ses taux d’abattement.
- Elle donne également plus de pouvoirs aux communes et aux syndics de copropriété pour empêcher l’installation de meublés de tourisme.
Régime LMNP : définition et critères
Le sigle LMNP signifie « Loueur de Meublés Non Professionnel ». C’est un régime fiscal applicable aux revenus de vos locations meublées. Le LMNP vous distingue du statut de loueur de meublés professionnel (LMP), avec deux conséquences fiscales majeures.
| Caractéristiques | LMNP | LMP |
|---|---|---|
| Report des déficits | Pendant 10 ans, seulement sur les bénéfices de même nature. | Imputation sur le revenu global de l’année, puis report possible sur les 6 années suivantes. |
| Plus-value à la revente | L’imposition décroît avec le nombre d’années de détention. L’exonération d’IR est totale après 22 ans, et au bout de 30 ans pour les prélèvements sociaux. | Exonération d’IR possible après 5 années d’activité (en fonction du niveau de vos revenus locatifs). |
Vous relevez du LMNP tant que vos recettes locatives sont inférieures à l’un des deux plafonds suivants sur l’année civile.
- 23 000 €.
- Le montant total des autres revenus d’activité de votre foyer fiscal.
Lorsque vous franchissez ces deux plafonds, vous passez d’office sous le régime LMP.
Loi de finances 2025 : Les principaux changements à connaître
Voici les principales évolutions du statut LMNP, dans le cadre de la loi de finances 2025.
Réintégration des amortissements pour le calcul des plus-values de cession
Pour rappel, l’amortissement est le mécanisme qui vous permet de déduire une fraction du coût d’acquisition de votre bien de vos recettes imposables chaque année. Vous ne pouvez en bénéficier que si vous relevez du régime réel, et il vous permet de réduire votre résultat soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu (IR).
Nouvelles règles de calcul de la plus-value de cession en LMNP
Un changement lié au traitement des amortissements intervient au niveau de la fiscalité à la revente. Jusqu’à présent, les dotations constatées depuis l’achat n’étaient pas prises en compte dans le calcul de la plus-value.
Désormais, vous devez réintégrer les amortissements pratiqués dans le cadre de la détermination du résultat. Le montant de votre plus-value est donc augmenté, ce qui conduit normalement à un surplus d’impôt à payer. Ces nouvelles dispositions visent à rattraper les gains fiscaux obtenus grâce au mécanisme de l’amortissement. Elles s’appliquent à toutes les ventes signées à compter du 15 février 2025.
Bon à savoir : Ce changement ne concerne pas les résidences étudiantes, les résidences seniors et les résidences pour personnes handicapées. Les propriétaires de ces biens conservent l’avantage lié à la non-réintégration des amortissements.
Impact sur le calcul de la plus-value LMNP : exemple
Imaginons que vous cédiez un bien immobilier acquis pour 300 000 € il y a 10 ans. Vous avez jusqu’alors déduit 100 000 € d’amortissement pour cet immeuble. Le prix de cession est de 400 000 €.
Voici les calculs à réaliser :
Calcul de la plus-value avant 2025 = 400 000 – 300 000 = 100 000 €
Calcul de la plus-value à partir du 15 février 2025 = 400 000 – 300 000 + 100 000 = 200 000 €
Implications du changement de réglementation
Dans cet exemple, la plus-value est doublée. Vous devrez donc régler plus d’impôt (taux 19 % avant abattement) et de prélèvements sociaux (taux 17,2 % avant abattement) qu’avant la réforme. Par conséquent, elle vous incite à conserver vos biens immobiliers plus longtemps en LMNP, pour bénéficier des abattements pour durée de détention.
On notera par ailleurs que cette nouvelle réglementation n’impacte pas les loueurs qui relèvent du micro-BIC. Elle tend ainsi à réduire le caractère avantageux de l’option pour le régime réel. En effet, son intérêt provenait en grande partie de la faculté de déduire fiscalement les amortissements de vos recettes.
Le choix de votre régime d’imposition doit dépendre de l’horizon de détention de vos biens, puisque vous restez toujours exonéré d’impôt sur les plus-values après 22 années de détention. L’exonération concerne aussi les prélèvements sociaux après 30 ans. Au-delà de cette échéance, vous conservez pleinement les avantages fiscaux liés à l’amortissement au régime réel.
Suppression de l’avantage fiscal pour les adhérents à un OGA
Jusqu’en 2024, les loueurs LMNP ayant opté au régime réel pouvaient bénéficier d’un avantage fiscal en adhérant à un organisme de gestion agréé (OGA). Ils profitaient d’une réduction d’impôts équivalente aux 2/3 de leurs frais de comptabilité. Cette réduction d’impôt disparaît dans le cadre de la loi de finances 2025.
En contrepartie, vos charges de tenue comptable deviennent déductibles de votre résultat imposable. Le recours à un OGA reste donc intéressant pour votre activité LMNP.
La loi Le Meur rebat les cartes de la fiscalité des meublés de tourisme
Vous louez des meublés de tourisme ? Sachez que la fiscalité de ces biens a été totalement rebattue par la loi Le Meur (novembre 2024). Voici les principales évolutions :
Abaissement des taux d’abattement du régime micro-BIC
Les loueurs de meublés de tourisme voient leur taux d’abattement réduit pour l’imposition de leurs recettes locatives perçues en 2025. Une distinction est faite selon que le logement proposé est classé ou non.
| Type de locations | Abattement revenus 2024 | Abattement revenus 2025 |
|---|---|---|
| Meublés de tourisme classés et chambre d’hôtes | 71 % | 50 % |
| Meublés de tourisme non classés | 50 % | 30 % |
Diminution du plafond de recettes pour bénéficier du régime micro
Dans le même temps, les plafonds de recettes qui permettent de bénéficier du micro-BIC sont fortement réduits pour les loueurs de meublés de tourisme. Ils seront donc moins nombreux à pouvoir profiter de ce régime d’imposition simplifié.
| Type de locations | Plafond de recettes 2024 | Plafond de recettes 2025 |
|---|---|---|
| Meublés de tourisme classés et chambre d’hôtes | 188 700 € | 77 700 € |
| Meublés de tourisme non classés | 77 700 € | 15 000 € |
Les autres changements de la loi Le Meur pour les meublés de tourisme
La loi Le Meur prévoit d’autres changements pour les LMNP, en 2025 et pour les années suivantes.
Les copropriétaires doivent désormais informer leur syndic lorsqu’ils déclarent leur activité de location de meublés de tourisme en mairie. Les conditions de vote pour l’interdiction de ce type de logement dans le règlement de copropriété sont par ailleurs assouplies. L’unanimité n’est plus requise, mais la majorité des deux tiers des voix suffit.
Les locations de meublés de tourisme devront faire l’objet d’une déclaration auprès d’un téléservice dédié, au plus tard le 20 mai 2026.
Les nouveaux logements proposés à la location en meublés de tourisme doivent afficher un diagnostic de performance énergétique (DPE) minimal de « E » depuis novembre 2024. Ce critère sera remonté à « D » à partir du 1er janvier 2034.
Les maires se voient dotés de pouvoirs étendus pour limiter le développement des Airbnb dans leurs communes, à travers notamment des quotas.
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Les LMNP seront concernés par l’obligation de réception de factures électroniques au 1er septembre 2026. Dans le cadre de cette obligation, il est impératif de choisir une plateforme agréée comme Macompta.fr.
