Louer un logement meublé peut être une solution attractive, aussi bien pour le propriétaire que pour le locataire. Ce type de contrat offre une flexibilité, tout en imposant des règles précises définies par la loi. Durée du bail, dépôt de garantie, préavis, mentions obligatoires… Faisons le point sur tout ce qu’il faut savoir pour rédiger un bail de location meublée conforme et sécurisé.
En résumé
- Le bail meublé doit être écrit, comporter les mentions obligatoires et annexes légales.
- Le logement doit être meublé et décent, avec au minimum la liste des équipements fixée par décret.
- Le bail dure au moins 1 an (9 mois pour les étudiants) et se renouvelle automatiquement, sauf congé notifié.
- Le dépôt de garantie est limité à 2 mois de loyer hors charges.
- Le préavis est d’1 mois pour le locataire et de 3 mois pour le bailleur.
Qu’est-ce qu’un logement meublé ?
Un logement meublé est un bien d’habitation équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisant, pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement.
La loi impose que le logement soit décent, c’est-à-dire qu’il ne présente pas de risques pour la santé ou la sécurité des occupants, qu’il dispose d’un système de chauffage, d’une alimentation en eau potable et de sanitaires fonctionnels.
Nous décryptons ci après les principales caractéristiques des logements loués meublés à titre de résidence principale.
Eléments de mobilier obligatoires
Le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 fixe la liste du mobilier minimum devant équiper un logement meublé. Celui-ci doit notamment comprendre :
- Une literie comprenant couette ou couverture
- Des volets ou rideaux dans les chambres
- Des plaques de cuisson
- Un four ou micro-ondes
- Un réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C
- La vaisselle et les ustensiles nécessaires à la prise des repas
- Une table et des sièges
- Des rangements
- Des luminaires
- Du matériel d’entretien ménager adapté
Retrouvez notre check-list du mobilier obligatoire et facultatif à télécharger ici.
Il faut établir un inventaire détaillé du mobilier au contrat de bail, signé par les deux parties.
Le logement doit être décent
Le propriétaire a l’obligation de proposer un logement répondant aux critères de décence (article 6 de la loi du 6 juillet 1989).
Le logement ne doit pas présenter de risques manifestes pour la sécurité physique ou la santé, et doit respecter une performance énergétique minimale.
En cas de non-conformité, le locataire peut demander la mise aux normes du logement au propriétaire. Si le bailleur ne répond pas sous 2 mois, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation et le juge. Ce dernier peut imposer la réalisation de travaux, suspendre le paiement du loyer ou réduire son montant jusqu’à exécution des réparations.
Le bail de location meublée
Il est impératif que l’ensemble des parties signe le contrat.
Mentions obligatoires du contrat
Le bail doit comporter les informations suivantes :
- Le type du bail (location meublée)
- Identification des parties :
- nom et domicile du propriétaire
- nom du ou des locataires
- La date de prise d’effet et la durée du bail
- L’adresse et la description du logement (surface habitable, parties communes, usage prévu)
- Le montant du loyer et des charges locatives, et les modalités de paiement
- Les travaux effectués dans le logement depuis la fin de la dernière location et leur montant
- Le montant du dépôt de garantie (maximum 2 mois de loyer hors charge, sauf pour le bail mobilité où il est interdit)
Documents à joindre au contrat
Il faut annexer au bail :
- Une notice d’information sur les droits et obligations du bailleur et du locataire ainsi que les voies de conciliation et de recours qui leur sont ouvertes pour régler leurs litiges
- L’état des lieux
- L’attestation d’assurance habitation du locataire
- L’inventaire et l’état détaillé du mobilier
- Le dossier de diagnostic technique (DPE, plomb, gaz, électricité risques naturels, bruit…)
- Un extrait du règlement de copropriété (si l’immeuble est en copropriété)
L’état des lieux d’entrée et de sortie
L’état des lieux est une étape essentielle du bail meublé.
Il doit être réalisé à l’entrée comme à la sortie du locataire, de manière contradictoire (signé par les deux parties).
Il peut être établi sur papier ou sous forme électronique, et doit comporter au moins les informations suivantes :
- La date, la localisation du logement et l’identité des parties
- Le descriptif et l’état du logement et des équipements pièce par pièce
- Le relevé des compteurs individuels de consommation d’eau ou d’énergie (le cas échéant)
- Le détail et la destination des clés ou de tout autre moyen d’accès aux locaux à usage privatif ou commun
- La signature des parties (ou des personnes mandatées pour réaliser l’état des lieux)
Le locataire dispose de 10 jours après l’état des lieux d’entrée pour y apporter des rectifications.
Également, pendant le premier mois de la période de chauffe, il peut demander que l’état des lieux soit complété par les indications relatives au bon fonctionnement des éléments de chauffage.
L’état des lieux sera complété d’un inventaire contradictoire du mobilier et des équipements présent dans le logement au début et à la fin de la location.
Durée du bail meublé
La durée du bail diffère selon la situation du locataire :
- Durée classique : 1 an minimum, renouvelable tacitement pour une durée d’1 an quelle que soit la durée initiale déterminée.
- Bail étudiant : 9 mois, non reconductible automatiquement.
Le bail mobilité, introduit par la loi ELAN (2018), est une autre formule spécifique d’une durée de 1 à 10 mois, sans dépôt de garantie et non renouvelable.
Le dépôt de garantie
Le dépôt de garantie est plafonné à 2 mois de loyer hors charges (sauf bail mobilité).
Le bailleur doit restituer le dépôt de garantie dans un délai maximal de :
- 1 mois si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée,
- 2 mois s’il existe des dégradations constatées.
Il peut retenir tout ou partie du dépôt pour couvrir des réparations justifiées.
La résiliation du bail
A l’initiative du locataire
Le locataire peut résilier le bail à tout moment, en respectant un préavis d’un mois.
Il doit envoyer la demande par courrier recommandé avec accusé de réception, la notifier par un commissaire de justice ou la remettre en main propre contre récépissé.
A l’initiative du bailleur
Le propriétaire ne peut donner congé qu’à l’échéance du bail et uniquement pour l’un des trois motifs légaux :
- Reprise du loger pour y habiter (ou loger un proche)
- Vente du bien
- Motif légitime et sérieux (exemple : retards de paiement de loyer répétés)
Le préavis donné par le bailleur doit parvenir au locataire au moins 3 mois avant la fin du bail et être notifié par l’un des modes prévus par la loi (recommandé avec accusé de réception, notifié par un commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé).
Fiscalité
Les revenus de la location meublée à titre de résidence principale relève de la catégorie fiscale des BIC, et non de celle des revenus fonciers dont relève les logements nus. Lire notre article sur la fiscalité des locations meublées.
En conclusion
Le bail de location meublée convient parfaitement aux propriétaires souhaitant louer un logement prêt à l’emploi et aux locataires recherchant de la flexibilité.
Pour éviter tout litige, veillez à rédiger un contrat complet, à établir un état des lieux précis et à respecter les délais légaux de préavis et de restitution du dépôt de garantie.
Un bail bien rédigé et conforme à la loi protège les deux parties et assure une location sereine.
