IR ou IS ? C’est souvent la première question qui se pose quand on monte une société civile immobilière (SCI), mais rarement la plus simple à trancher. Car derrière ce choix se joue une grande partie de la fiscalité de la société : imposition des revenus locatifs, traitement des déficits, conséquences fiscales de la revente d’un bien immobilier…
Dans cet article, nous passons en revue les principales règles fiscales à connaître pour comprendre le fonctionnement d’une SCI à l’IR ou à l’IS.
À retenir
- La SCI relève par défaut de l’IR. Les associés peuvent opter pour l’IS, et la SCI y est soumise d’office si elle exerce une activité commerciale.
- À l’IR, chaque associé règle l’impôt sur sa quote-part de résultat et peut, sous conditions, relever du micro-foncier ou imputer un déficit foncier.
- À l’IS, c’est la SCI qui paie l’impôt sur ses bénéfices, avec la possibilité de déduire l’amortissement de la construction.
- La fiscalité de la revente diffère selon le régime : plus-values immobilières des particuliers à l’IR dans le cas général, règles de l’IS à l’IS.
Les différents régimes d’imposition d’une SCI
Une SCI choisit entre deux régimes fiscaux distincts : l’impôt sur le revenu (IR) ou l’impôt sur les sociétés (IS).
Par défaut, une SCI relève de l’IR. Dans ce cas, chaque associé paie directement l’impôt sur sa quote-part de résultat, sans taxation préalable au niveau de la société. On parle de transparence fiscale.
Les associés peuvent choisir l’IS sur option, ou subir ce régime dans certaines situations, notamment si la SCI exerce une activité commerciale. Dans ce cas, c’est la société qui est redevable de l’impôt sur ses bénéfices. Les associés paient ensuite l’impôt à titre personnel, notamment lorsqu’ils perçoivent des dividendes.
Voyons maintenant plus en détail le fonctionnement fiscal de chacun de ces deux régimes.
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La fiscalité d’une SCI à l’IR
Comment sont imposés les revenus d’une SCI à l’IR ?
À l’IR, la SCI ne paie pas directement d’impôt sur ses bénéfices. C’est le principe de transparence fiscale : chaque associé règle personnellement l’impôt sur sa quote-part du résultat de la SCI.
Pour les associés personnes physiques, les revenus issus de la location de biens nus relèvent généralement des revenus fonciers. Ces revenus sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu, ainsi que les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.
Deux régimes coexistent :
- Le micro-foncier : applicable lorsque les revenus fonciers bruts du foyer fiscal de l’associé ne dépassent pas 15 000 € par an. Un abattement forfaitaire de 30 % est alors appliqué. Attention : l’associé qui détient uniquement des parts de SCI, sans être propriétaire en direct d’un bien loué nu, n’y a pas accès et relève obligatoirement du régime réel.
- Le régime réel : au-delà de ce seuil, ou sur option. Les charges réellement supportées peuvent être déduites (dépenses d’entretien, taxe foncière, certains frais de gestion et intérêts d’emprunt).
Lorsque les charges déductibles dépassent les revenus fonciers, l’associé constate un déficit foncier et l’impute, sous certaines conditions, sur son revenu global. Le BOFiP précise les conditions applicables à cette imputation.
Avantages de l’IR
- Une imposition directement chez les associés : chaque associé règle l’impôt sur sa quote-part du résultat de la SCI.
- La possibilité de bénéficier du déficit foncier, sous certaines conditions, notamment lorsque la SCI réalise des travaux importants.
- La possibilité de choisir entre le micro-foncier et le régime réel, lorsque l’associé remplit les conditions requises.
Inconvénients de l’IR
- Une imposition même sans distribution : les associés paient l’impôt sur leur quote-part de résultat, même si la SCI conserve les bénéfices.
- Une charge fiscale alourdie si si les associés sont déjà dans une tranche d’imposition élevée.
- Pas d’amortissement fiscal de l’immeuble dans le régime de droit commun des revenus fonciers.
La fiscalité d’une SCI à l’IS
Comment sont imposés les bénéfices d’une SCI à l’IS ?
À l’IS, la SCI paie directement l’impôt sur ses bénéfices. L’administration ne taxe les associés à titre personnel que s’ils perçoivent une distribution de bénéfices.
La SCI calcule son résultat imposable après avoir déduit ses charges et ses amortissements, notamment celui de la construction. Le terrain, lui, n’est pas amortissable.
Le taux normal de l’IS est de 25 %. Un taux réduit de 15 % peut s’appliquer sous certaines conditions sur une première tranche de 42 500 € de bénéfice.
En cas de déficit, celui-ci reste au niveau de la SCI et peut être reporté sur les bénéfices des exercices suivants, selon les règles applicables à l’IS. Il ne vient donc pas diminuer directement le revenu imposable des associés.
Lors de la distribution des bénéfices, l’administration taxe en principe les associés sur les sommes qu’ils perçoivent. En 2026, le PFU est de 31,4 %, sauf option pour le barème progressif.
Avantages de l’IS
- L’amortissement de la construction permet de réduire le bénéfice imposable.
- Les bénéfices que la SCI conserve subissent uniquement l’impôt au niveau de la société tant qu’elle ne les distribue pas aux associés.
- Un taux d’imposition fixé au niveau de la SCI, indépendamment du taux marginal d’imposition personnel des associés.
Inconvénients de l’IS
- Une fiscalité supplémentaire en cas de distribution : l’administration taxe une seconde fois les bénéfices distribués aux associés, bien qu’ils subissent déjà l’IS au niveau de la société.
- Une comptabilité et des obligations fiscales plus importantes qu’une SCI relevant de l’IR.
- Un traitement fiscal de la revente des biens différent, notamment en raison de la prise en compte des amortissements.
À lire : SCI : quelles obligations comptables selon votre régime fiscal ?
SCI à l’IR ou à l’IS : quelles différences fiscales ?
| SCI à l’IR | SCI à l’IS | |
|---|---|---|
| Imposition du résultat | Chez les associés, selon leur quote-part | Au niveau de la SCI |
| Revenus locatifs | Revenus fonciers dans le cas général | Résultat soumis à l’IS |
| Amortissement de la construction | Pas de déduction fiscale de droit commun de l’amortissement | Déductible selon les règles applicables |
| Déficit | Déficit foncier, imputable sous conditions | Déficit fiscal de la SCI, reportable selon les règles de l’IS |
| Bénéfices non distribués | Les associés restent imposés sur leur quote-part | Pas d’imposition personnelle supplémentaire tant qu’ils ne sont pas distribués |
| Distribution des bénéfices | Pas d’imposition supplémentaire liée à une distribution du résultat déjà imposé chez l’associé | Imposition possible chez l’associé lors de la distribution |
| Revente du bien | Régime des plus-values immobilières des particuliers dans le cas général | Plus-value déterminée selon les règles applicables à l’IS |
La fiscalité des plus-values dans une SCI
SCI à l’IR : plus-value immobilière
Lorsqu’une SCI à l’IR vend un bien immobilier, la plus-value relève, dans le cas général, du régime des plus-values immobilières des particuliers. L’administration calcule la plus-value à partir du prix de cession et du prix d’acquisition, en intégrant certains frais accessoires.
L’associé bénéficie d’un abattement pour durée de détention à partir de la 6e année. La plus-value est imposée à 19 % d’impôt sur le revenu et à 17,2 % de prélèvements sociaux. Le cédant obtient l’exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention, puis l’exonération des prélèvements sociaux après 30 ans. Des exonérations spécifiques s’appliquent également dans certaines situations.
SCI à l’IS : une plus-value calculée différemment
À l’IS, la plus-value correspond à la différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable du bien, après prise en compte des amortissements déduits.
Ainsi, les amortissements pratiqués au fil des années diminuent la valeur nette comptable du bien et peuvent donc augmenter le montant de la plus-value imposable lors de sa revente. Cette plus-value est intégrée au résultat fiscal de la SCI et soumise à l’IS.
Questions fréquentes
Oui. Les associés doivent notifier l’option à leur service des impôts avant la fin du troisième mois de l’exercice au titre duquel ils souhaitent passer à l’IS.
Oui, mais l’impôt sur le revenu est acquitté par les associés, à hauteur de leur quote-part dans le résultat de la SCI.
Non. Le caractère familial de la SCI ne crée pas, à lui seul, un régime fiscal particulier. Elle relève en principe de l’IR, sauf option ou assujettissement à l’IS.
Oui, une SCI peut renoncer à son option pour l’IS jusqu’au cinquième exercice suivant celui de l’option. Passé ce délai, l’option devient irrévocable.
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