Bail rural : le guide pour les agriculteurs

C’est quoi un bail rural ? C’est une mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter pour y exercer une activité agricole[1]. Ce type de bail ne concerne donc pas les activités commerciales, industrielles, libérales et artisanales. Il concerne exclusivement les activités agricoles.

C’est un contrat écrit pouvant prendre la forme d’un acte sous seing privé ou d’un acte notarié[2]. Le bail rural est conclu entre un propriétaire d’exploitation (bailleur) et un exploitant (preneur) exerçant une activité agricole.

Vous souhaitez conclure un bail rural ou ce sujet vous intéresse ? N’attendez pas et lisez notre article ! Nous vous exposons les principales clauses de ce type de bail : objet, durée, droit au renouvellement, fermage, obligations du preneur et du bailleur et résiliation du bail.

💡 Pour plus de précisions, nous vous mettons en note de bas de page les références légales.

L’objet du bail rural

Le bail est soumis au statut du fermage (le loyer est constitué d’une somme d’argent) ou du métayage (le loyer est constitué de récoltes). On retrouve l’ensemble des règles applicables au sein du Code civil ou du Code rural et de la pêche maritime.

⚠️ Notre article traite seulement du statut du fermage qui est la forme la plus courante.

Le bail peut désigner plusieurs biens loués notamment des bâtiments d’habitation, des bâtiments d’exploitation, des terres agricoles et des vignes.

Le bail précise la destination des biens loués. Ainsi, les parties peuvent indiquer le type de culture et de production effectué par le preneur (par exemple : terres maraîchères, élevage de vaches laitières, vignes rouges, etc.).

La durée du bail et le droit au renouvellement

La durée du bail rural ne peut être inférieure à 9 ans[3]. Elle commence à courir à compter de l’entrée en jouissance du preneur. Le bail se renouvelle automatiquement pour une nouvelle période de 9 ans. Sauf modification, les clauses et conditions de l’ancien bail continuent de s’appliquer de la même façon.

Le preneur détient un droit au renouvellement du bail, tant que le bailleur n’invoque pas son droit de reprise ou ne justifie pas d’un motif grave et légitime[4].

Lorsque le propriétaire souhaite s’opposer au renouvellement, il doit notifier cette intention 18 mois avant la date de fin du bail, et ce, par acte extrajudiciaire[5].

Le fermage

Les parties ne fixent pas librement le prix du fermage. Ce dernier est strictement encadré[6].

En effet, un arrêté préfectoral annuel encadre le montant du fermage. Il est fixé en fonction de la qualité des terres qui sont mises à disposition, de la présence ou non de bâtiments d’exploitation, de la présence d’habitations, de la durée du bail, etc.

Il y a une distinction pour la fixation du fermage des terres agricoles nues, des bâtiments d’exploitation et des bâtiments d’habitation. Les loyers des habitations et des terres agricoles ne se calculent pas de la même manière. Pour autant, le prix du fermage se constitue à la fois du loyer des bâtiments d’habitation et du loyer des bâtiments d’exploitation et terres nues.

Concernant les bâtiments d’habitation, le loyer est une somme d’argent qui est fixée entre des minima et des maxima par arrêté préfectoral. Il est actualisé chaque année suivant l’indice de référence des loyers.

Pour les terres nues et bâtiments d’exploitation : le loyer est obligatoirement évalué en monnaie entre les valeurs locatives minimales et maximales fixées par arrêté préfectoral. Le loyer ainsi que les maxima et les minima sont actualisés chaque année selon la variation d’un indice national des fermages.

Le montant du fermage est payé soit entièrement en nature soit en espèces ou pour partie en espèces et pour partie en nature suivant un accord entre les parties[7].

L’indice national des fermages pour 2023 est de 116,46 et la variation de l’indice par rapport à 2022 est de 5,63%.

A titre d’exemple, vous trouverez sur le lien suivant l’arrête préfectoral constatant l’indice des fermages et sa variation pour l’année 2023 (avec les minima et maxima pour les valeurs locatives). 

Obligations du preneur et du bailleur

Le preneur s’oblige à :

• Payer le montant du fermage;
• Exploiter les biens loués raisonnablement et conformément au bail, aux usages et à la réglementation en vigueur ;
• Respecter les pratiques agricoles et environnementales (si le bail contient des clauses sur l’environnement) ;
• Effectuer les réparations locatives ou d’entretien ;
• Exploiter les biens loués conformément à la destination décrite dans le bail.

Pour tout changement de destination des biens loués, le preneur doit obtenir l’autorisation du propriétaire bailleur.

Les obligations du bailleur sont :

• Délivrer les biens loués (mise à disposition des terres et des bâtiments) ;
• Garantir la jouissance paisible des biens mis en location ;
• Effectuer les grosses réparations;
• Assurer la permanence et la qualité des plantations;
• Payer la taxe foncière (Toutefois, le preneur peut prendre une partie à sa charge).

Résiliation du bail rural

La résiliation du bail peut être du fait du preneur ou du bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extra-judiciaire.

Résiliation du bail par le preneur

Le preneur peut demander la résiliation du bail en indiquant sa demande 12 mois à l’avance.

La résiliation intervient de son fait dans les cas suivants[8]:

• En cas d’incapacité au travail grave d’une durée supérieure à 2 ans, du preneur ou d’un membre familial indispensable au travail de la ferme ;
• En cas de décès de membres familiaux lorsque ces derniers étaient indispensables au travail de la ferme ;
• En cas d’achat d’une ferme pour l’exploiter lui-même ;
• S’il a atteint l’âge de la retraite;
• En cas de destruction par cas fortuit et de non-remplacement d’un des biens compris dans le bail rural ;
• Etc.

En cas d’améliorations apportées par le preneur à l’exploitation, le bailleur lui verse une indemnité de sortie.

Exemple d’amélioration : Les réparations nécessaires à la conservation d’un bâtiment qui est indispensable à l’exploitation ou de l’habitation du preneur[9].

Le preneur doit demander l’indemnité à son bailleur dans les 12 mois qui suivent la fin du bail. En cas de refus du bailleur (sur le montant demandé) ou d’absence de réponse, le preneur peut saisir le tribunal paritaire des baux ruraux pour demander de fixer le montant de l’indemnité.

Résiliation du bail par le bailleur

Sauf clause contraire, le bailleur peut demander la résiliation du bail pour les motifs suivants[10]:

• 2 défauts de paiement du fermage ayant persisté 3 mois après mise en demeure restée sans réponse ;
• Agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, comme le manque de main-d’œuvre nécessaire à l’exploitation ;
• Le non-respect par le preneur de clauses relatives aux bonnes pratiques et à l’environnement. Par exemple, la préservation de la ressource en eau, la biodiversité, les paysages, la qualité des produits, la prévention des risques naturel, etc. ;
• Le changement de destination des biens loués (les terres louées deviennent constructibles par exemple) ;
• Etc.

Le bailleur peut exercer son droit de reprise. Par exemple, lorsqu’il reprend une partie des terres pour lui-même ou sa famille en vue de construire une habitation[11].  Il doit signifier congé au preneur 18 mois avant la date d’effet de la reprise.

D’un commun accord entre les parties, le preneur et le bailleur peuvent mettre fin au bail à tout moment de manière amiable. Les deux parties se mettent d’accord sur les conditions et la date de résiliation.