Bail commercial : les points de vigilance

Le statut des baux commerciaux s’applique aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds de commerce est exploité. Il s’applique également aux baux de locaux ou d’immeubles accessoires à l’exploitation d’un fonds (par exemple une cave ou un entrepôt).

Le décret du 30 septembre 1953 régit le bail commercial. Ce statut garantit le locataire contre l’éviction par le propriétaire et la perte de son fonds de commerce. Il est ainsi protecteur pour le commerçant.

Néanmoins, il est important de bien relire et négocier les clauses de votre bail avant de vous engager. Certaines clauses des modèles proposés par les propriétaires peuvent s’avérer très dures pour les locataires.

Dans cet article, nous faisons le point sur les clauses à ne pas manquer lors de toute négociation !

Pour être locataire d’un bail commercial : il faut une exploitation d’un fonds

• Un véritable fonds doit exister et doit être la propriété du commerçant, de l’industriel ou de l’artisan ;
• Ce fonds requiert l’exercice d’une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Une activité libérale ne peut, quant à elle, bénéficier du statut des baux commerciaux ;
• Le locataire doit être immatriculé soit au registre du commerce et des sociétés soit au répertoire des métiers[1].

Avant de conclure un bail commercial, plusieurs points de vigilance doivent attirer votre attention tels que le loyer, les obligations du bailleur, la répartition des charges, impôts, taxes et redevances, les travaux d’entretien et de réparation/ les travaux d’aménagement, ainsi que la durée du bail.

Le loyer : Fixation et Révision

Le loyer

Le prix (loyer) est un élément essentiel du bail commercial. Les parties fixent librement son montant. Certaines charges peuvent venir en supplément du loyer (charges de copropriété, l’eau, l’électricité, etc.). Le propriétaire peut demander une provision au locataire et, à la fin de l’année, faire une régularisation si nécessaire.

En complément du paiement du loyer et des charges, un pas-de-porte peut être demandé au locataire à l’entrée dans les locaux. L’emplacement du local commercial détermine son montant. Par exemple un pas-de-porte en centre-ville peut avoir une hauteur supérieure à celui d’une zone isolée.

Le loyer doit être déterminé ou déterminable, réel et sérieux. Il doit correspondre à la valeur locative afin d’éviter toute ambiguïté sur le montant. Par exemple, un local très bien situé sans contrepartie financière ou loué à 1 euro par mois n’est pas sérieux.

Attention, si vous détenez une SCI qui est bailleur et que votre société d’exploitation est locataire, le montant du loyer doit correspondre à un prix dans le marché.

La révision du loyer

Le bailleur peut demander une révision du loyer tous les trois ans. Cette demande s’effectue par lettre recommandée avec demande d’avis de réception (LRAR) ou par acte d’huissier.

La révision triennale des loyers est encadrée. Elle est soumise à la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires. Par exemple, le dernier indice trimestriel des loyers commerciaux connu est de 131,81 pour le deuxième trimestre 2023.

Lorsque le loyer est soumis à la révision triennale, le bail doit indiquer le dernier indice connu à la date de signature. Vous retrouverez l’ensemble des ILC sur le site de l’INSEE.

Des mesures encadrant la variation annuelle de l’ILC

Pour les baux conclus ou renouvelés depuis 2014, l’augmentation du loyer ne peut dépasser 10%, par rapport au montant payé l’année précédente. 

Par ailleurs, une mesure favorable au PME a été prise. La variation annuelle de l’ILC ne peut pas dépasser 3,5 % entre le 2^ème trimestre 2022 et le 1^er trimestre 2024. Pour plus de renseignements sur cette mesure, le portail de la Direction générale des Entreprises a mis en ligne une FAQ et un tableau d’aide au calcul.

D’autres méthodes de révision du loyer existent, telles que la clause d’échelle mobile ou encore la clause recette.

L’essentiel Les parties déterminent librement le montant du loyer Vérifier si le loyer est charges comprises ou si elles sont en supplément du loyer Un pas-de-porte peut être demandé Le montant du loyer doit être réel et sérieux, attention au montant ! L’indice encadre la révision triennale des loyers  Certaines mesures favorables aux PME ont été prises concernant la variation annuelle de l’ILC

La répartition des charges, impôts, taxes et redevances

En application du Code de commerce, diverses dépenses ne peuvent être mises à la charge du locataire :

• Les grosses réparations énoncées à l’articles 606 du Code civil (par exemple la réfection totale de la toiture ou bien la reconstruction de la structure de l’immeuble) ;
• Les travaux liés à la vétusté ou à la mise en conformité des locaux lorsqu’ils relèvent des grosses réparations précitées ;
• Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble ;
• Certains impôts qui incombent personnellement au bailleur car il est le propriétaire du local (par exemple la contribution économique territoriale)

Toutefois, le bailleur peut imputer au locataire : la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière. Ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou l’immeuble dont le locataire bénéficie directement. Par exemple, une clause du bail peut prévoir que la taxe d’ordures ménagères est à la charge du locataire.

La mise à la charge du locataire de la taxe foncière est une pratique très courante. Cependant, la taxe foncière est un impôt qui peut être important dans certaines communes. Néanmoins, cette clause peut parfois être négociée avec le propriétaire.

En cas de local commercial compris dans un ensemble immobilier, la répartition des charges, impôts, taxes et redevances se fait au prorata de la surface occupée par le locataire. Ainsi, chaque locataire de l’ensemble immobilier est redevable d’une quote-part.

Depuis 2014, le bail commercial doit comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances et indiquer la répartition de celles-ci entre le bailleur et le locataire.

Le bailleur est tenu de communiquer au locataire à l’issue de chaque période triennale, dans un délai de 2 mois, un état récapitulatif des travaux réalisés avec le coût dans les 3 années précédentes. Ainsi qu’un état prévisionnel des travaux envisagés avec un budget dans les 3 années suivantes.

L’essentiel Les grosses réparations, travaux liés à la vétusté, honoraires liés à la gestion des loyers, de même que certains impôts, sont à la charge du propriétaire. Le locataire peut prendre la charge de certains impôts importants, tels que la taxe foncière.  Le locataire doit être attentif sur la rédaction des clauses sur la répartition des charges, impôts et taxes. Pendant toute la durée du bail, l’entretien du local en état de servir et l’ensemble des réparations nécessaires (autres que locatives), sont à la charge du bailleur.  Si on suppose que l’ensemble immobilier compte plusieurs locataires, chacun paye une quote-part en fonction de la surface occupée.  Attention, pour les baux conclus ou renouvelés avant le 5 novembre 2014, le locataire et le bailleur décident librement de la répartition entre eux des charges et des taxes. Ainsi, le locataire peut avoir la charge des grosses réparations

Les travaux d’entretien et de réparation / les travaux d’aménagement

Il appartient au locataire d’effectuer les dépenses d’entretien ainsi que les réparations courantes. Les dépenses dites « locatives » peuvent être les suivantes :

• Peinture, appareils de chauffage, sanitaires, volet ;
• Dépenses des charges courantes telles que l’eau, le gaz et l’électricité ;
• Dépenses d’équipement de la copropriété (ascenseur), etc.

En pratique, pour connaître la nature locative d’une dépense, on se réfère au décret 87-712 du 26 août 1987, applicable aux baux à usage d’habitation et à usage mixte d’habitation, qui dresse une liste de réparations locatives.

En application du Code civil, aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires lorsqu’elles sont occasionnées par vétusté ou force majeure, sauf si une clause expresse du bail commercial met à la charge du locataire les travaux liés à la vétusté.

La question des travaux d’aménagement ou d’amélioration peut se poser lorsque le locataire souhaite effectuer plusieurs aménagements. La réalisation de cette démarche peut permettre au locataire d’exercer son activité et de recevoir ses clients dans de meilleures conditions. 

Le locataire supporte l’ensemble des améliorations et aménagements nécessaires à l’activité. Sur cette clause, il est important de bien regarder le bail afin de savoir si l’autorisation du bailleur est requise.

Le bail prévoit également le sort de ces travaux à la fin du bail commercial. Par exemple, que le bailleur impose au locataire une remise des lieux en l’état d’origine, ou bien que le bailleur indemnise le locataire pour les travaux effectués en cas de plus-value.

L’essentiel Le locataire est tenu d’effectuer les dépenses locatives (on se réfère au décret cité ci-dessus). Point d’attention dans le bail sur les réparations locatives lorsqu’elles sont occasionnées par la vétusté, existe-t-il dans le bail une clause qui met à la charge du locataire ? Les clauses sur les travaux d’amélioration et d’aménagement, faut-il avoir l’autorisation du bailleur ? Quel est le sort de ces travaux à la fin du bail commercial ?

La durée du bail

En application du Code de commerce, la durée du bail commercial ne peut être inférieure à 9 ans.

Le locataire peut donner congé à l’expiration d’une période triennale (3, 6 ou 9 ans), au moins 6 mois à l’avance, par LRAR ou par huissier.

Le bailleur détient lui aussi la faculté de donner congé au locataire. La mise en œuvre de cette faculté peut arriver lorsque le bailleur entend : construire, reconstruire ou surélever un immeuble existant, transformer à usage principal d’habitation un immeuble existant, etc.

Un des avantages du statut des baux commerciaux est le droit au renouvellement du bail, qui est un élément fondamental du fonds de commerce.

En l’absence de congé, le locataire souhaitant renouveler le bail doit en faire la demande dans les 6 mois avant la fin du bail ou à tout moment au cours de sa prolongation. S’il n’existe aucune formulation de demande de congé ou de renouvellement, le bail écrit se poursuit tacitement. Le nouveau bail prend effet à compter de la fin du bail précédent ou de sa prolongation. Sa durée renouvelée est de neuf ans, sauf accord des parties pour une durée plus longue.

En cas de refus au renouvellement du bail commercial, le locataire a droit à une indemnité d’éviction, sauf exceptions. Cette indemnité se justifie car le local commercial est le lieu de l’exploitation du fonds par le commerçant, l’artisan ou l’industriel.

L’essentiel La durée du bail commercial est de 9 ans Le locataire peut donner congé à la fin d’une période triennale Le bailleur peut donner congé dans les cas cités Le locataire dispose d’un droit fondamental : le droit au renouvellement du bail Le locataire a le droit à une indemnité d’éviction en cas de refus au renouvellement du bail commercial.