Gérer une SCI implique de suivre ses loyers et ses dépenses, mais également de tenir une comptabilité adaptée à son activité. Les obligations comptables varient toutefois selon le régime fiscal choisi. L’impôt sur le revenu (IR) allège généralement ces contraintes. À l’impôt sur les sociétés (IS), la loi soumet la SCI à des règles comptables plus exigeantes, proches de celles d’une société commerciale.
Alors, quelles opérations devez-vous enregistrer ? Quels documents devez-vous conserver ? Et surtout, quelles sont les différences entre la comptabilité d’une SCI à l’IR et celle d’une SCI à l’IS ?
Dans cet article, on vous explique les règles à connaître et les bonnes pratiques pour organiser la comptabilité de votre SCI.
À retenir
- Les obligations comptables d’une SCI dépendent de son régime fiscal : allégées à l’IR, plus strictes à l’IS.
- À l’IR, la comptabilité repose sur un suivi des encaissements et des décaissements (loyers, charges, travaux).
- À l’IS, la SCI applique une comptabilité d’engagement et doit produire des comptes annuels complets : bilan, compte de résultat et annexe.
- Conservez vos pièces justificatives au moins 6 ans, et 10 ans pour les documents comptables d’une SCI à l’IS.
Les obligations comptables d’une SCI
Lorsqu’elle relève de l’impôt sur le revenu et exerce une activité de gestion immobilière, la SCI tient généralement une comptabilité de trésorerie. Cette organisation comptable simplifiée consiste à enregistrer les encaissements et les décaissements de la société au fil de l’année : loyers perçus, charges, travaux, frais bancaires, etc.
En revanche, la situation change lorsque la SCI opte pour l’impôt sur les sociétés ou exerce une activité commerciale. Elle doit alors respecter des règles comptables plus exigeantes et tenir une comptabilité d’engagement. Celle-ci doit notamment être conforme aux règles du Code de commerce et au plan comptable général.
De manière générale, un suivi comptable rigoureux permet de retracer les opérations de la société, de conserver les justificatifs nécessaires et de disposer des informations utiles à ses obligations fiscales.
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La comptabilité d’une SCI à l’IR
Pour une SCI à l’IR qui relève du régime des revenus fonciers, vous appliquez généralement une comptabilité de trésorerie : vous enregistrez les loyers lors de leur encaissement et les dépenses au moment de leur paiement. Cette organisation simplifiée permet de suivre au fil de l’année les recettes et les dépenses de la société.
Concrètement, il est utile de distinguer les différents types d’opérations : loyers, charges, travaux, frais de gestion ou encore intérêts d’emprunt. Pensez également à suivre les mouvements effectués sur les comptes courants d’associés, notamment les avances et remboursements. Vous disposez ainsi d’un suivi plus clair et des informations nécessaires pour préparer la déclaration fiscale de la SCI.
Chaque année, le gérant doit aussi rendre compte de sa gestion aux associés et déposer une déclaration de résultats (formulaire 2072), sous la forme adaptée à la situation de la SCI. Le gérant répartit ensuite le résultat entre les associés selon leur quote-part, et chacun l’intègre dans sa propre déclaration fiscale.
La comptabilité d’une SCI à l’IS
Lorsqu’elle opte pour l’impôt sur les sociétés, la SCI tient une comptabilité complète fondée sur le principe d’engagement. Le comptable rattache les produits et les charges à l’exercice concerné, indépendamment de leur date d’encaissement ou de paiement.
Ainsi, les loyers sont comptabilisés au titre de la période concernée, même s’ils n’ont pas encore été encaissés. En fin d’exercice, des écritures de régularisation viennent également enregistrer les charges et les produits qui se rapportent à l’exercice, comme certaines assurances, charges locatives ou prestations.
La SCI doit aussi assurer un suivi précis des biens qu’elle détient. L’immeuble est inscrit à l’actif et fait l’objet d’un traitement comptable spécifique, avec notamment une distinction entre le terrain et la construction. La construction peut être amortie sur sa durée d’utilisation, selon les règles comptables applicables.
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À la clôture de chaque exercice, la SCI à l’IS établit ses comptes annuels : bilan, compte de résultat et annexe. Elle tient également un livre-journal et un grand-livre, et procède à un inventaire au moins une fois par an. Elle doit enfin télétransmettre une déclaration de résultats n° 2065, accompagnée de la liasse fiscale correspondant à son régime d’imposition.
Comptabilité SCI : quelles différences entre IR et IS ?
Le régime fiscal de la SCI a des conséquences directes sur ses obligations comptables. Voici les principales différences à retenir :
| SCI à l’IR | SCI à l’IS | |
|---|---|---|
| Type de comptabilité | Comptabilité généralement simplifiée, basée sur les encaissements et décaissements | Comptabilité d’engagement |
| Suivi des loyers | Loyers enregistrés lors de leur encaissement | Loyers rattachés à l’exercice auquel ils se rapportent |
| Charges | Dépenses enregistrées lorsqu’elles sont payées | Charges rattachées à l’exercice concerné |
| Immeuble | Suivi du bien détenu par la SCI | Immeuble inscrit à l’actif et suivi comme une immobilisation |
| Amortissement | Pas d’amortissement comptable de droit commun déduit des revenus fonciers | Amortissement de la construction selon les règles comptables applicables |
| Comptes annuels | Obligations généralement allégées | Bilan, compte de résultat et annexe à établir à la clôture de l’exercice |
| Tenue comptable | Suivi des recettes, dépenses et justificatifs | Livre-journal, grand-livre, inventaire et comptes annuels |
| Déclaration fiscale | Déclaration de résultats n° 2072, selon la situation de la SCI | Déclaration de résultats n° 2065 et ses annexes |
Documents et organisation comptable d’une SCI
Une comptabilité bien tenue repose aussi sur une bonne organisation des justificatifs. Selon l’activité de la SCI et son régime fiscal, vous devrez notamment conserver :
- les relevés du compte bancaire de la SCI ;
- les justificatifs des dépenses et des recettes ;
- les documents relatifs aux loyers ;
- les factures de travaux et de charges ;
- les contrats et tableaux liés aux emprunts ;
- les documents relatifs aux biens immobiliers et aux immobilisations ;
- les justificatifs des mouvements effectués avec les associés, lorsqu’il existe un compte courant d’associé.
Pour une SCI soumise à l’IS, ces documents servent notamment à justifier les écritures comptables et à établir les comptes annuels. Ceux-ci comprennent notamment le bilan, le compte de résultat et l’annexe.
Bon à savoir : les documents comptables et les pièces justificatives relevant du Code de commerce doivent être conservés pendant 10 ans.
Questions fréquentes
Oui. Les obligations varient selon le régime fiscal et l’activité de la SCI. Une SCI à l’IR bénéficie généralement d’un suivi comptable simplifié, tandis qu’une SCI à l’IS doit tenir une comptabilité plus complète.
Pas systématiquement. Une SCI à l’IR n’a généralement pas à établir les comptes annuels exigés pour une SCI à l’IS. Cette dernière doit notamment produire un bilan, un compte de résultat et une annexe.
À l’IR, les loyers sont généralement enregistrés lorsqu’ils sont encaissés. À l’IS, ils sont rattachés à l’exercice auquel ils se rapportent.
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