Vous souhaitez créer une Société Civile Immobilière mais vous voulez surtout connaître les tenants et les aboutissants de ce type de structure ? Dans cet article, on fait le point sur la société civile immobilière. On vous dit tout sur les avantages et les inconvénients d’une SCI.
Qu’est-ce qu’une société civile immobilière ?
La SCI, pour société civile immobilière est une société qui permet la gestion d’un patrimoine immobilier en impliquant plusieurs personnes. En effet, la structure juridique de la SCI implique nécessairement un minimum de 2 personnes. Chaque membre de la SCI dispose du même statut : celui d’associé. Au sein de la SCI, le statut d’associé donne droit à des parts sociales qui sont réparties proportionnellement en fonction de l’apport de chacun. La totalité de ces parts sociales forment le capital social de la SCI.
La gestion de la SCI est assurée par un ou des gérants. Ils peuvent être des personnes morales ou physiques et sont nommés par les associés.
Bon à savoir : Comme pour n’importe quelle société, il est important de rédiger les statuts d’une SCI. Ce sont ces statuts qui permettront de régir le fonctionnement de la société. Les statuts permettent notamment de traiter les modalités de vote lors d’une prise de décision.
Quels sont désormais les avantages & les inconvénients d’une SCI ?
Les avantages et inconvénients d’une SCI
Les avantages de la SCI se déclinent principalement autour de deux axes : la gestion et la transmission d’un patrimoine immobilier.
Avantage numéro 1 de la SCI : La gestion d’un patrimoine
Pour gérer son patrimoine, la société civile immobilière est un outil de premier plan. Avec comme premier avantage celui de permettre à plusieurs associés d’acheter et de gérer un ou des immeubles, dans un cadre organisé ; apports financiers, nomination du gérant, entrée ou sortie des associés, règles de prise de décision des associés … la SCI propose des règles claires et bien plus souples que si le bien est acheté en indivision.
Les associés peuvent ainsi mettre des capitaux en commun pour acheter un bien et désigner un gérant qui sera en charge de la gestion courante. Via la SCI, une séparation stricte est effectuée entre le patrimoine de la société et celui des associés.
D’un point de vue fiscal, la détention d’un bien en SCI offre également plus de souplesse qu’une détention directe. En effet, la SCI peut opter pour l’impôt sur les sociétés ou rester dans le régime de droit commun. Dans ce cas, les associés sont taxés à l’impôt sur le revenu, en fonction de leur quote-part de bénéfice, calculé selon les règles des revenus fonciers.
Dans le cadre de la famille, la création d’une SCI dite « familiale » permettra aux parents de sortir les biens de leur propre patrimoine et d’intégrer dans la société leurs enfants.
Avantage numéro 2 de la SCI : La transmission d’un patrimoine
La SCI est un outil fréquemment utilisé dans la transmission d’un patrimoine immobilier. En cas de donation ou de succession portant sur des parts sociales, les enfants peuvent bénéficier de l’abattement en ligne directe de 100 000 euros sur la valeur des parts. Cet abattement permet à chaque parent de donner tous les 15 ans à chacun de ses enfants, des biens pour une valeur de 100 000 euros sans avoir à payer des droits de mutation à titre gratuit.
L’autre avantage de la SCI dans la transmission du patrimoine est qu’elle permet de contourner l’indivision d’un bien. En effet, les donataires héritent non pas d’un bien immobilier mais de parts d’une société. Des parts qu’il est alors possible de donner sans vendre le ou les biens immobiliers associés à celles-ci. Pour le donateur, la SCI permet également de transmettre un bien tout en conservant la gestion de celui-ci.
Quelques inconvénients à créer une société civile immobilière
La séparation entre le patrimoine de la société et celui des associés n’est pas sans limite. Du fait de la responsabilité indéfinie des associés, ces derniers peuvent être amenés à contribuer de manière personnelle aux dettes sociales et pertes de la société. Cette contribution se fait à proportion de leurs participations dans le capital.
La SCI étant une société, elle est soumise à un certain nombre d’obligations légales :
- Rédaction des statuts et formalités de création (par un notaire, un avocat, un expert comptable ou sur un site spécialisé).
- Tenue d’une assemblée générale annuelle.
- Tenue d’une comptabilité, déclaration de résultat (liasse fiscale).
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