La fiscalité à la revente représente un enjeu majeur en location meublée. Entre l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux, elle peut engendrer un coût élevé. Heureusement, l’abattement pour durée de détention du régime LMNP peut permettre de réduire son impact.
Dans cet article, nous détaillons les modalités de la fiscalité à la revente en LMNP. Nous proposons aussi des astuces pour alléger le montant des impôts portant sur votre plus-value immobilière.
À retenir :
- Dans le cadre d’une revente en LMNP, la plus-value est soumise à l’impôt sur le revenu (19 %) et aux prélèvements sociaux (17,2 %).
- Elle correspond au gain qui provient de l’écart entre le prix d’achat et le prix de cession de votre bien.
- Depuis 2025, vous devez réintégrer les amortissements au moment de la revente. Ils viennent majorer votre plus-value.
- Vous pouvez en revanche déduire les frais liés à l’acquisition de votre bien et le coût des travaux d’amélioration.
- Les modalités d’imposition des plus-values sont différentes si vous relevez du statut LMP.
La vente d’un bien immobilier exploité en location meublée non professionnelle (LMNP) déclenche une imposition de la plus-value réalisée. Elle est soumise :
- à l’impôt sur le revenu (IR), au taux de 19 % ;
- aux prélèvements sociaux, à hauteur de 17,2 %.
Les sommes à reverser à l’administration peuvent donc atteindre 36,2 % de la plus-value générée. Nous verrons dans la suite de cet article que des abattements peuvent vous permettre de réduire votre base d’imposition.
La fiscalité à la revente en LMNP est moins avantageuse depuis février 2025. Vous devez désormais réintégrer les amortissements cumulés depuis l’achat de votre bien, pour le calcul de la plus-value.
Principe du calcul de la plus-value à la revente en LMNP
Le calcul de la plus-value joue un rôle important dans le cadre de votre revente en LMNP. En effet, c’est cette somme qui est soumise à l’impôt et aux prélèvements sociaux. Elle correspond à la différence entre le prix de cession et le le prix d’achat de votre bien.
Le prix d’acquisition est majoré des coûts liés à la transaction immobilière (frais de notaire, frais d’agence, etc.). Vous pouvez aussi y ajouter la valeur des travaux d’amélioration réalisés dans le logement.
Réforme 2025 des plus-values des LMNP : réintégration des amortissements
De nouvelles règles s’appliquent pour les transactions conclues à partir du 16 février 2025, si vous relevez du régime réel. Vous devez désormais réintégrer le cumul des amortissements constatés sur le bien pour calculer votre plus-value. Son montant est donc augmenté, ce qui induit une hausse de l’impôt et des prélèvements sociaux.
Bon à savoir : Cette règle ne concerne pas les opérations qui portent sur les résidences étudiantes, les EHPAD et les résidences pour personnes handicapées. L’amortissement de ces biens n’est pas à réintégrer.
La formule suivante récapitule les différents éléments à prendre en compte pour calculer votre plus-value imposable.
Plus-value de cession = Prix de vente – (Prix d’achat + Frais liés à l’acquisition + Coût des travaux – Amortissements déduits)
Abattements pour durée de détention
Les règles d’abattement pour durée de détention applicable pour les plus value immobilières des particuliers s’appliquent pour le LMNP. Elles concernent à la fois l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. Son taux dépend du nombre d’années de conservation de votre bien. Le tableau ci-dessous permet de calculer les taux d’abattement dont vous pourriez bénéficier.
| Durée de détention | Taux d’abattement par année de détention | |
| IR | Prélèvements sociaux | |
| Jusqu’à la 5e année | 0 % | 0 % |
| Entre la 6e et la 21e année | 6 % | 1,65 % |
| 22e année révolue | 4 % | 1,6 % |
| Au-delà de la 22e année | Exonération totale | 9 % |
| Au-delà de la 30e année | Exonération totale | Exonération totale |
Ce dispositif vise à lutter contre la spéculation immobilière. Il vous encourage à conserver votre bien plus longtemps pour bénéficier d’une imposition plus légère au moment de sa revente.
Bon à savoir : L’article 150 U du code général des impôts (CGI) prévoit une exonération pour la résidence principale. Vous ne payez donc pas d’impôt sur les plus-values si vous louez une partie de votre habitation ponctuellement.
Nous vous présentons dans un exemple pratique les règles fiscales applicables dans le cadre de la revente de votre bien en LMNP.
Claire a acquis un appartement en 2011, pour 200 000 €, frais de notaire inclus. Elle y a réalisé des travaux pour un total de 40 000 €, avant de le proposer en location meublée.
Claire revend finalement son bien en 2026, au prix de 300 000 €. Depuis l’achat de l’appartement, elle a cumulé des amortissements à hauteur de 80 000 €.
La formule suivante permet de calculer sa plus-value imposable.
- Plus-value = 300 000 – (200 000
–+ 40 000 – 80 000) = 140 000 €
Voici désormais les calculs à réaliser pour estimer les montants de l’IR et des prélèvements sociaux qu’elle va devoir acquitter. Ils tiennent compte de l’abattement permis par les 15 années de détention de son bien.
- Impôt sur le revenu = 140 000 x 19 % x 40% = 10 640 €
Ici, on retient un abattement de 6 % par an entre la 6e et la 15e année de détention, soit 10 ans. L’abattement total est donc de 60 %, et la base imposable de 40%.
- Prélèvements sociaux = 140 000 x 17,2 % x 83,5%= 20 107 €
Le principe est le même, avec un abattement annuel de 1,65 %, selon le barème en vigueur. L’abattement total sur les prélèvements sociaux est égal à 16,5 %, et la base imposable de 83,5%.
Claire devra donc s’acquitter d’une somme de 30 747 € (10 640 + 20 107), qui inclut l’impôt et les prélèvements sociaux. C’est le notaire chargé de la vente qui réalise ces calculs, verse au trésor public le montant de l’imposition et le solde à Claire.
En conclusion, la revente en LMNP obéit à des règles fiscales précises. Pour anticiper ces impacts et sécuriser votre fiscalité, le suivi rigoureux de votre comptabilité est essentiel. Avec macompta.fr, vous disposez d’outils simples et fiables pour piloter votre location meublée et aborder la revente de votre bien en toute sérénité.
