En tant que loueur de meublés professionnel (LMP), la revente de vos biens immobiliers est fiscalisée. Néanmoins, certains dispositifs peuvent vous permettre de réduire l’impôt à régler, voire vous exonérer de son paiement. Pour vous aider à faire les bons arbitrages patrimoniaux, on vous présente tout ce que vous devez savoir sur la fiscalité à la revente en LMP.
À retenir
- La plus-value est égale à la différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable du bien immobilier.
- Vous devez la séparer en deux parties.
- La plus-value à court terme est soumise au barème progressif et aux cotisations sociales, tandis que la plus-value à long terme relève de la flat tax de 31,40 %.
- La cession peut être exonérée d’impôts si vous exercez votre activité depuis au moins 5 ans et que votre chiffre d’affaires n’excède pas certains plafonds.
- Vous bénéficiez aussi d’une réduction d’impôts égale à 10 % par an, à partir de la 5e année de détention. Ce dispositif porte uniquement sur la plus-value à long terme.
Calcul de la plus-value à la revente en LMP
La fiscalité à la revente des loueurs de meublés professionnels (LMP) implique un traitement différent de celui des loueurs de meublés non professionnels (LMNP). En effet, la cession de votre bien immobilier dépend du régime des plus-values professionnelles.
En ce qui concerne le calcul de la plus-value, la formule à appliquer est la suivante :
Plus-value immobilière = Prix de cession – Valeur nette comptable (VNC)
La VNC de l’immeuble correspond à sa valeur au bilan. Elle est égale à son coût d’acquisition, auquel on déduit les amortissements cumulés. Elle est égale à son coût d’acquisition, auquel on déduit les amortissements fiscalement déduits sur votre bien depuis son achat.
Bon à savoir : Vous êtes considéré comme LMP dès lors que vos recettes locatives annuelles dépassent deux seuils : 23 000 € et le total des autres revenus d’activité de votre foyer fiscal (salaires, BIC, BNC, etc.).
Principe d’imposition des plus-values immobilières en LMP
En LMP, vous devez décomposer votre plus-value en deux.
- La plus-value à court terme correspond au total des amortissements fiscalement déduits sur votre bien depuis son achat. Elle est soumise au barème progressif de l’IR.
- La plus-value à long terme représente le reliquat. Elle relève de la flat tax au taux de 31,4 %.
Ces sommes sont imposées selon les modalités suivantes.
| Type de plus-value | Impôt sur le revenu | Régime social |
|---|---|---|
| Plus-value à court terme | Imposition au barème progressif | Cotisations sociales des travailleurs indépendants (environ 45 %) |
| Plus-value à long terme | 12,8 % | Prélèvements sociaux (18,6 %) |
La plus-value réalisée sur un bien détenu depuis moins de 2 ans relève entièrement du régime à court terme.
Bon à savoir : En LMNP, la plus-value est imposée à hauteur de 19 % et est soumise aux prélèvements sociaux. Elle bénéficie d’un abattement progressif pour durée de détention à partir de la 5e année.
Réductions et exonérations d’impôts sur les plus-values en LMP
Le régime des plus-values professionnelles prévoit plusieurs dispositifs avantageux, qui peuvent vous permettre de réduire le montant de votre impôt à la revente en LMP.
L’exonération d’impôt en fonction du chiffre d’affaires
Vous pouvez profiter d’une exonération d’impôt si vous exercez votre activité de location meublée depuis au moins 5 ans. Son application est soumise à des plafonds de chiffre d’affaires.
Cas général
Les plafonds suivants s’appliquent aux locations qui n’entrent pas dans le champ de la para-hôtellerie.
- Si vos recettes annuelles HT sont inférieures à 90 000 €, l’exonération est totale
- Entre 90 000 € et 126 000 €, elle est partielle
- Au-delà de 126 000 €, vous ne pouvez pas bénéficier de ce dispositif
Votre chiffre d’affaires ne doit pas avoir dépassé ces plafonds au cours des 2 années civiles qui précèdent la cession.
Attention : L’exonération ne porte que sur l’impôt sur le revenu. Les cotisations sociales et les prélèvements sociaux restent dus.
Exonération d’impôt pour les locations touristiques para-hôtelières
Vous pouvez bénéficier de plafonds de recettes supérieurs si votre activité est fiscalement assimilée à de la para-hôtellerie. Pour cela, vous devez proposer au moins 3 des prestations suivantes.
- Le petit-déjeuner
- Le nettoyage régulier des locaux
- La fourniture du linge de maison
- La réception des clients
Si votre activité relève du régime de la para-hôtellerie :
- l’exonération est totale si vos recettes annuelles HT sont inférieures à 250 000 €
- elle est partielle entre 250 000 € et 350 000 €.
La réduction d’impôt pour durée de détention
L’article 151 septies B du CGI prévoit par ailleurs la possibilité d’une réduction d’impôts sur la plus-value à long terme. Elle est égale à 10 % par année de détention échue, au-delà de la 5e. L’exonération devient donc totale après 15 ans. Ce mécanisme concerne à la fois l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.
Attention : La plus-value à court terme reste imposable, quelle que soit la durée de détention.
Exemple de calcul de l’impôt sur la plus-value en LMP
Pour bien comprendre les différents mécanismes de la fiscalité à la revente en LMP, voici un exemple concret.
Fabrice a le statut de loueur de meublés professionnel, une activité qu’il exerce depuis plus de 5 ans. Il dégage un chiffre d’affaires annuel de 150 000 €. Son taux marginal d’imposition (TMI) est de 30 %.
En 2026, Fabrice veut vendre un bien acheté 250 000 € en 2019, pour lequel il a enregistré 80 000 € d’amortissements. Il a trouvé un acquéreur au prix de 300 000 € et souhaite estimer le coût fiscal que représenterait cette transaction.
La plus-value de cession s’élève à 130 000 € (300 000 – 250 000 + 80 000), à décomposer en deux parties.
- La plus-value à court terme : 80 000 €, soit les amortissements cumulés depuis l’achat
- La plus-value à long terme : 50 000 €, correspondant au solde
Le chiffre d’affaires de Fabrice ne lui permet pas de bénéficier du régime d’exonération des plus-values professionnelles. En revanche, il peut prétendre à la réduction d’impôt pour durée de détention, puisqu’il possède son bien depuis 7 ans.
Voici les calculs à réaliser pour estimer le coût fiscal et social de l’opération projetée :
| Calcul | Résultat | |
|---|---|---|
| Impôt sur la PV à court terme | 80 000 x 30 % (TMI) | 24 000 € |
| Cotisations sociales sur la PV à court terme | 80 000 x (1 – 0,26) x 0,45* | 26 640 € |
| Flat tax sur la PV à long terme | 50 000 x 31,4 % | 15 700 € |
| Réduction de la flat tax (article 151 septies B) | 15 700 x 20 % | -3 140 € |
| Coût fiscal et social de la cession | 61 387 € | |
| Plus-value nette d’impôts et de cotisations | 68 613 € | |
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La revente d’un bien en LMP peut entraîner une fiscalité significative, notamment en raison de la réintégration des amortissements. Néanmoins, entre les dispositifs d’exonération liés au chiffre d’affaires et la réduction pour durée de détention, des leviers existent pour limiter l’impact fiscal de l’opération. Anticiper la cession, bien distinguer la plus-value à court et à long terme et mesurer les conséquences sociales et fiscales sont donc essentiels pour sécuriser vos arbitrages patrimoniaux.
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