Lorsqu’on se lance dans une activité de location meublée, même accessoire, le choix du régime fiscal et social est important. Malheureusement, la question reste complexe. Il existe de nombreuses modalités d’activité (meublé « classique », meublé de tourisme classé, chambre d’hôtes, gîtes ruraux, etc.).
Or, vos choix sociaux et fiscaux ont des conséquences pratiques sur le suivi administratif, ou encore sur les prélèvements obligatoires qui pèsent sur vos résultats.
La différence de seuils entre le social et le fiscal et la multiplicité des régimes sociaux et fiscaux ne facilite pas la prise de décision.
Pour réduire le champ des possibles, nous n’étudierons que le cas d’une activité accessoire qui génère un chiffre d’affaires inférieur à 23 000 € par an.
Nous écartons aussi l’hypothèse d’une activité sous forme de société. Le formalisme et les frais induits rendent ce choix peu pertinent pour ce niveau de chiffre d’affaires, sauf exceptions. On se situera donc dans l’hypothèse d’une activité exercée en individuel.
Dans un premier temps, nous abordons le choix du régime social, puis nous verrons le régime fiscal.
Choix du régime social
Vous pouvez trouver toutes les informations sociales utiles sur le site de l‘URSSAF.
En matière sociale, les conditions sont en principe simples. Votre activité est soit considérée comme une activité professionnelle, soit comme la gestion de votre patrimoine privé.
- Si c’est une activité professionnelle, vous êtes affilié à la Sécurité sociale des indépendants (SSI). Vous devez cotiser pour ce régime, mais vous bénéficiez d’une protection sociale (maladie, IJSS, retraite, etc.).
- Si votre activité relève de la simple gestion de votre patrimoine privé, il n’y ni affiliation, ni cotisations, ni prestations. En revanche, vous êtes assujetti aux prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine, soit 17,20 %.
Bon à savoir : Le caractère professionnel ou non de votre activité dépend du montant de vos recettes locatives.
Dans le cadre d’une activité de chambres d’hôtes, l’activité devient professionnelle au-delà de 6 123 € par an. Pour les autres locations meublées, le seuil est de 23 000 €. En dessous, vous n’êtes théoriquement pas affilié à la SSI.
Pour rappel, nous n’étudions que le cas d’une activité inférieure à 23 000 € de recettes annuelles. Le choix du régime social ne se pose donc que pour les activités de chambre d’hôtes dépassant 6 123 € par an.
Choix du régime social en chambre d’hôtes
Vous avez le choix entre 2 régimes sociaux : le micro social le régime « général » des travailleurs indépendants.
Le micro social est un régime dans lequel les formalités sont allégées. Pas besoin de tenir une comptabilité complète pour déterminer votre bénéfice. Vos cotisations sociales sont égales à 21,2 % de votre chiffre d’affaires, sans minimum.
Si vous ne bénéficiez pas d’une protection sociale pour une autre activité, l’affiliation à la SSI n’est pas forcément une mauvaise affaire. Les cotisations au taux de 21,2 % en micro social vous permettent d’avoir une couverture maladie, ou encore de valider des trimestres de retraite. À comparer aux 17,2 % sur les revenus du patrimoine, qui ne vous donnent droit à aucune prestation sociale…
Dans le régime « général » des travailleurs indépendants, vos cotisations sociales sont calculées sur votre bénéfice réel. Leur taux est environ de 45 %, avec un minimum de 1 231 €.
Quel régime choisir ?
Notre avis : Si l’ensemble de vos frais hors charges sociales est inférieur à 60 % de votre chiffre d’affaires, choisissez le régime micro social. Ce régime est bien plus simple à gérer. Mais, si votre activité est peu rentable, voir déficitaire, et que vos frais avant charges sociales dépassent 60 % de votre chiffre d’affaires, le régime micro devient plus coûteux.
Choix du régime fiscal
Le choix du régime fiscal impacte le calcul de l’impôt sur le revenu.
Les revenus tirés de la location meublée sont taxés dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Vous pouvez trouver toutes les informations utiles sur le site impots.gouv.fr.
Pour les impôts, on retrouve le seuil de 23 000 €. En dessous, votre activité est considérée comme non professionnelle, à moins que vos revenus locatifs soient supérieurs aux autres revenus d’activités de votre foyer fiscal (salaires, autres BIC, etc.). La différence entre les loueurs professionnels et non professionnels se situe principalement au niveau de l’imputation des déficits et de l’imposition des plus-values immobilières.
En dessous de 23 000 € de chiffre d’affaires, vous avez toujours le choix entre deux régimes : le micro fiscal et le régime réel.
Comme pour les cotisations sociales, le régime micro permet de simplifier le suivi comptable et administratif. Grâce à lui, vous n’avez pas besoin de tenir une comptabilité complète. Vous ne devez pas non plus justifier toutes vos dépenses ni remplir une liasse fiscale. Le revenu taxable est égal au montant du chiffre d’affaires diminué d’un abattement.
Depuis 2025, l’abattement est de 30 % et pour les meublés de tourisme non classés. Il s’élève en revanche à 50 % pour la location longue durée, les chambres d’hôtes et les meublés de tourisme classés.
L’intérêt du régime micro, outre la simplification administrative, dépend donc du poids de vos dépenses par rapport à vos recettes. Si vos frais réels, amortissements et cotisations sociales inclus, dépassent largement l’abattement, le régime micro devient défavorable.
Pour illustrer cela, voici deux exemples.
Exemple 1 :
Un couple dont l’un des époux est salarié a une activité de location meublée qui génère un revenu de 13 000 € par an. Les charges réelles de l’activité (non assujettie à la sécurité sociale des indépendants) sont de 3 000 €. Le taux marginal de l’impôt sur le revenu est de 14 %.
Au micro fiscal, l’impôt sur le revenu sera de 910 € (13 000 € x 50 % x 14 %), auxquels s’ajoute les prélèvements sociaux, soit 1 118 € (13 000 x 50 % x 17,2 %), soit un total de 2 028 €.
Au régime réel, l’impôt sur le revenu sera de 1 400 € [(13 000 – 3 000 ) x 14 %]. Il faut y ajouter 1 720 € de prélèvements sociaux [(13 000 – 3 000 ) x 17,2 %], soit un total de 3 120 €.
NB : les prélèvements sociaux s’appliquent dans les deux cas, le loueur n’étant pas affilié à la sécurité sociale des indépendants. Par ailleurs, une partie des prélèvements sociaux, la CSG déductible, viendra diminuer l’impôt sur le revenu de l’année suivante.
Exemple 2 :
Le même couple a démarré une activité de chambre d’hôtes qui est pour l’instant déficitaire. Le chiffre d’affaires est de 13 000 €. Le couple a opté pour le micro social, soit 2 756 € de charges sociales. Les charges réelles totales sont de 14 000 €. Le taux marginal de l’impôt sur le revenu est toujours de 14 %.
En micro fiscal, l’impôt sur le revenu sera de 910 € (13 000 € x 50 % x 14 %).
En régime réel, son montant est nul, puisque l’activité est déficitaire.
On observe que le choix du régime a un impact non négligeable sur le montant de votre impôt. Vous devez donc prendre votre calculette et faire des simulations. N’hésitez pas à consulter un professionnel si nécessaire : avocat pour le statut, assureur pour la protection sociale, expert-comptable pour les aspects fiscaux.
Dernier point à mentionner dans cette revue : la CFE (contribution foncière des entreprises) s’applique aux locations meublées, sauf exceptions et au-delà de 5 000 € de chiffre d’affaires. Les taux d’imposition sont votés par votre commune.
