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Loueur en meublé, Quel régime choisir ?

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Lorsqu’on se lance dans une activité de location meublée, même accessoire, le choix du régime fiscal et social est important.

Malheureusement, la question reste complexe ; il existe de nombreuses modalités d’activité (meublé « classique », meublé de tourisme classé, chambre d’hôtes, gîtes ruraux..) qui ont des conséquences sociales ou fiscales. Les choix sociaux et fiscaux ont des conséquences pratiques (suivi administratif par exemple) et sur le poids des prélèvements obligatoires qui pèsent sur les résultats économiques …. et la différence de seuils entre le social et le fiscal, la multiplicité régimes sociaux et fiscaux ne facilite pas la prise de décision.

D’abord, pour réduire le champ des possibles, prenons l’hypothèse d’une activité accessoire, générant un chiffre d’affaires de moins de 23.000 € par an.

Ecartons ensuite l’hypothèse d’une activité sous forme de société pour ce niveau de chiffre d’affaires. Le formalisme et les frais induits rendent ce choix peu pertinent, sauf exceptions. On se situera dans l’hypothèse d’une activité en individuel.

Voyons d’abord le choix du régime social, puis nous verrons le régime fiscal.

Le choix du régime social

En la matière, on trouvera toutes les informations utiles sur le site de l‘URSSAF

La règle sociale est en principe simple. Votre activité est soit considérée comme une activité professionnelle, soit comme la gestion de votre patrimoine privé.

Si c’est une activité professionnelle, vous êtes affilié au régime de sécurité sociale des travailleurs indépendants. Vous devez cotiser dans ce régime mais vous bénéficiez d’une protection sociale (maladie, IJSS, retraite, etc..).

Si votre activité relève de la simple gestion de votre patrimoine privé. Il n’y ni affiliation, ni cotisations, ni prestations. Mais il y a une conséquence fiscale importante. Vous êtes assujetti aux prélèvements fiscaux sur les revenus du patrimoine, soit 17,20 %.

Le caractère professionnel ou non de votre activité dépend de la nature de votre activité et de votre chiffre d’affaires :

En location de chambres d’hôtes, l’activité devient professionnelle au delà de 5.348 € par an. Pour les autres locations meublées, le seuil est de 23.000 €. En dessous de ce sens, vous n’êtes pas affilié.

Dans notre cas, qui est rappelons le d’une activité inférieure à 23.000 €, le choix du régime ne se pose donc que pour les activité de chambre d’hôtes dépassant 5.348 € par an.

Choix du régime social en chambre d’hôtes.

Vous avez le choix entre 2 régimes sociaux, le micro social et le régime « général » des travailleurs indépendants.

Le micro social est un régime dans lequel les formalités sont allégées. Pas besoin de tenir une comptabilité complète pour déterminer votre bénéfice. Vos cotisations sociales sont égales à 12.8 % de votre chiffre d’affaires, sans minimum.

On notera que si on ne bénéficie pas d’une protection sociale pour une autre activité, l’affiliation au régime des travailleurs indépendants n’est pas forcément une mauvaise affaires ; les cotisations au taux de 12,8 % en micro social vous permettent d’avoir une couverture maladie, de valider des trimestres de retraite. A comparer aux 17,2 % sur les revenus du patrimoine qui ne vous donnent droit à aucune prestation sociale…

Dans le régimes « général » des travailleurs indépendants, les cotisations sociales sont calculées sur votre bénéfice réel au taux d’environ 45 % avec un minimum de 1145 €.

Quel régime choisir ?

Notre avis : Si l’ensemble de vos frais hors charges sociales fait moins de 60 % de votre chiffre d’affaires, choisissez le régime micro social. Ce régime micro est bien plus simple à gérer. Mais si votre activité est peu rentable, voir déficitaire au début et que vos frais avant charges sociales dépassent 60 % de votre chiffre d’affaires, le régime micro devient plus coûteux.

Choix du régime fiscal

Le choix du régime fiscal impactera le calcul de l’impôt sur le revenu.

Les revenus tirés de la location meublée sont taxés dans la catégories des BIC (Bénéfices industriels et commerciaux). On trouvera toutes les informations utiles sur le site impots.gouv.fr.

Pour les impôts on retrouve le seuil de 23.000 €. En dessous de ce seuil, votre activité est considérée comme non professionnelle. la différence entre les loueurs professionnels et non professionnels, se situe principalement au niveau de l’imputation des déficits et de l’imposition du patrimoine immobilier.

En dessous de 23.000 € de chiffre d’affaires, deux régimes sont possibles : le micro fiscal et le régime réel.

Comme pour les cotisations sociales, le régime micro permet de simplifier le suivi comptable et administratif. Il évite d’avoir à tenir une comptabilité complète, de devoir justifier toutes les dépenses, de devoir remplir une liasse fiscale en fin d’exercice. Le revenu taxable est égal au montant du chiffre d’affaires diminué d’un abattement.

l’abattement est de 50 % pour les meublés classiques, de 71 % pour les chambres d’hôtes et meublés de tourisme classés.

L’intérêt du régime micro, outre la simplification administrative, dépend donc du pourcentage réel de vos frais. Si vos frais réels, amortissements et cotisations sociales comprises dépassent largement l’abattement, et que vous êtes assujetti à l’impôt sur le revenu, le régime micro devient défavorable.

Voyons cela avec deux exemples.

exemple 1 :

Un couple dont l’un des époux est salarié a une activité de location meublée qui génère un revenu de 13.000 € par an. Les charges réelles de l’activité (non assujettie à la sécurité sociale des indépendants) sont de 3.000 €. Le taux marginal de l’impôt sur le revenu est de 14 %.

En micro fiscal, l’impôt sur le revenu sera de 910 €. (13.000 € x 50 % x 14 %), auquel s’ajoute les prélèvements sociaux, soit 1.118 € (13.000 x 50 % x 17,2%), soit un total de 2.028 €

En régime réel, l’impôt sur le revenu sera de 1.400 €. (13.000 – 3.000 ) x 14 %, plus 1.720 € de prélèvements sociaux (13.000 – 3.000 ) x 17,2 %, soit un total de 3.120 €.

NB : dans les deux cas les prélèvements sociaux s’appliquent, l’activité le loueur n’étant pas affiliée à la sécurité sociale des indépendants. Par ailleurs, une partie des prélèvements sociaux, la csg déductible, viendra diminuer l’impôt sur le revenu de l’année suivante.

exemple 2 :

Le même couple a démarré une activité de chambre d’hôtes qui est pour l’instant déficitaire. Le chiffre d’affaires est de 13.000 €. Le couple a opté pour le micro social, soit 1.664 € de charges sociales sur l’activité. les charges réelles totales sont de 14.000 €. Le taux marginal de l’impôt sur le revenu est toujours de 14 %.

En micro fiscal, l’impôt sur le revenu sera de 527,80 € (13.000 € x 29 % x 14 %).

En régime réel, l’impôt sur le revenu sera nul.

On voit donc que le choix du régime a un impact non négligeable sur les prélèvements .  Il faut donc prendre sa calculette et faire de simulations. N’hésitez pas à consulter un professionnel si nécessaire, avocat pour le statut, assureur pour la protection sociale, expert comptable pour les aspects fiscaux.

Dernier point à mentionner dans cette revue, la CFE (contribution foncière des entreprises) qui s’applique aux locations meublées sauf exceptions et au delà de 5.000 € de chiffre d’affaires. Les taux d’imposition sont votés par la commune et un minimum de taxe de 221 à 526 € s’applique.

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