DroitFiscalité

IS ou IR pour les sociétés civiles immobilières ?

Si en règle générale la société civile immobilière est régie par l’impôt sur le revenu (IR), les associés peuvent faire le choix de l’imposition sur les sociétés (IS). Un choix qui peut être consenti à la création mais aussi pendant toute la durée de vie de l’entreprise. Un choix qui dépend surtout d’un élément central : le contexte.

Dans cet article, nous allons aborder ensemble l’épineuse question de la fiscalité de la société civile immobilière. En cherchant à comparer les avantages et les inconvénients de l’imposition à l’IS ou à l’IR.

Les modes de calcul de l’impôt sur les sociétés et de l’impôt sur le revenu pour les SCI

Les SCI imposées à l’IR sont régies par les règles fiscales des revenus fonciers. Avec ce régime fiscal, ce sont les associés de la société qui sont imposés personnellement selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu, en fonction des parts détenus dans la SCI. Voici le barème de l’imposition sur le revenu :

Tranche Taux d’imposition
Jusqu’à 10 084€ 0%
De 10085 à 25 710€ 11%
De 25711 à 73 516€ 30%
De 73517 à 158 122€ 41%
Plus de 158 122€ 45%

Avec l’IR, on peut relever du régime du micro foncier (loyers annuels inférieurs à 15.000 €), ou du régime réel des revenus fonciers. Dans ce cas, le revenu est calculé en fonction des loyers encaissés et des charges réellement payées.

Les bénéfices de la SCI vont alors s’ajouter aux revenus que vous déclarez déjà, notamment pour d’autres activités comme une activité salariale ou entrepreneuriale. Au taux d’imposition de l’IR, s’ajoutent également des prélèvements sociaux, à hauteur de 17,2 %.

Dans le cadre d’une SCI à l’IS, c’est la société qui est imposée au taux de 15 % pour un bénéfice compris entre 0 et 38 120 € et au taux de 26,5 % au-delà de ce seuil. A ce taux, s’ajoute également la flat tax lorsque le bénéfice est distribué. Cette taxe est alors de 30 % (12,8 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux) après paiement de l’impôt sur les sociétés.

A l’IS ou à l’IR, l’imposition des loyers sera aussi bien différente. Tout comme les amortissements et les frais déductibles qui auront un impact sur la charge fiscale. Nous reviendrons sur ces points dans la partie suivante sur les avantages et les inconvénients de l’IR et de l’IS pour une SCI.

Les avantages & inconvénients des deux différents modes d’imposition

Afin de mieux appréhender les avantages et les inconvénients de ces deux fiscalités, nous allons présenter les caractéristiques sous forme d’un tableau. Les avantages des uns, devenant de facto, les inconvénients des autres :

AVANTAGES INCONVENIENTS
SCI à l’IS

– Un taux d’imposition globalement souvent plus bas que celui de l’IR (surtout si le bénéfice n’est pas distribué)

– Possible de déduire du résultat la rémunération du dirigeant

– Les frais d’acquisition des immeubles sont déductibles du résultat imposable

– Amortissement possible des immeubles inscrits à l’actif de la SCI, ce qui réduit la base taxable

– Imposition des associés uniquement sur les dividendes versés

– Plus forte taxation lors de la cession d’un bien immobilier avec notamment la réintégration des amortissements :

– Un apport en nature nécessite le paiement systématique de droits de mutation

– Flat tax à payer (30 %) en cas de distribution de bénéfices.

– Repasser de l’IS à l’IR peut être très couteux

SCI à l’IR  

– Régime plus avantageux, dans le cadre de la revente d’un bien par la SCI (abattement pour durée de détention)

– Plus simple d’apporter un bien en nature à l’actif d’une SCI (paiement de droit de mutation uniquement sur le montant restant de l’emprunt)

– Possibilité de passer de IR à IS à tout moment

– L’amortissement n’est pas possible en fiscalité à l’IR

– Statut qui ne convient pas à la location meublée

Bon à savoir : Certains frais comme la taxe foncière sont déductibles quel que soit le régime fiscal choisi. C’est également le cas des frais engendrés par les travaux, l’assurance, les frais de gestion locative ou encore les garanties contre les impayés de loyer.

De manière générale, la SCI IS est plus avantageuse en phase de remboursement d’emprunt. Par la suite, en phase d’exploitation, l’intérêt de chaque régime dépend du taux d’imposition des associés, de la distribution ou non du bénéfice. A la revente d’un bien, c’est plutôt le régime de l’IR qui recueille le plus de suffrages. A fortiori pour les biens détenus depuis plus de 22 ans, exonérés de paiement d’impôt sur la plus-value. Dans une optique de revente, l’IR est alors souvent plus avantageux.

Macompta.fr, votre partenaire pour déclarer la liasse fiscale de votre SCI.

Depuis 2009, Macompta.fr accompagne les entreprises dans la gestion de leur comptabilité. En proposant une approche novatrice et des logiciels de gestion clé en mains qui permettront même aux plus novices de tenir facilement leur comptabilité.

Notre logiciel de comptabilité s’adaptera parfaitement aux sociétés civiles immobilières. Notre solution se distingue par sa simplicité d’utilisation, son accessibilité mais également par sa polyvalence Ainsi, vous pourrez facilement associer votre comptabilité avec votre liasse fiscale. Etablissez rapidement les principaux documents fiscaux et gérez en quelques clics votre télétransmission EDI. Nous proposons un tarif à 13,90€ HT/mois pour le logiciel de comptabilité et un tarif à 69€ HT/an pour la liasse fiscale.

Laisser un commentaire

Votre adresse e-mail ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *