Comptabilité

LMNP : Quelles obligations comptables et fiscales ?

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Loueurs meublés non professionnels (LMNP): Quelles obligations comptables et fiscales ?

Vous êtes nouveau loueur en meublé ? Peut-être réfléchissez-vous à investir pour louer un (ou plusieurs) logement meublé ? Différents statuts existent. Selon l’importance de votre activité, vous pouvez être qualifié de LMP (loueur en meublé professionnel) ou LMNP (loueur en meublé non professionnel). Les règles fiscales sont différentes selon votre statut. Par exemple : Un LMP peut imputer un déficit sur ses autres revenus, alors qu’un déficit non professionnel ne peut s’imputer que sur les revenus de même nature des 10 années suivantes.

Analysons ensemble les obligations fiscales et comptables du LMNP pour vous permettre de prendre les meilleures décisions.

Quel régime fiscal pour mon LMNP?

Les revenus que vous percevez de vos locations entrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non dans celle des revenus fonciers. Les recettes issues de votre LMNP comprennent vos loyers et également les provisions pour charges définies dans votre contrat. En tant que loueur meublé non professionnel, plusieurs régimes d’imposition sont possibles : Micro BIC  ou régime réel d’imposition :

  • Le régime Micro BIC :

Il s’agit du régime par défaut si vos revenus locatifs annuels se situent en dessous de 72 600 €. Ce régime est dit forfaitaire car votre revenu n’est pas calculé réellement mais est égal à un pourcentage de votre chiffre d’affaires. Le micro BIC présente l’avantage majeur de simplifier vos obligations fiscales. Un simple relevé de vos recettes suffit pour tenir votre comptabilité. Au plan fiscal, vous n’aurez pas de déclaration de résultat à produire. On vous demandera seulement de déclarer vos recettes.

L’abattement forfaitaire est de 50% des revenus locatifs.  Il monte à 71 % pour les meublés de tourisme classés et chambres d’hôtes. Vous ne serez ainsi imposable que sur 50% de vos revenus locatifs. Inconvénient ? Si vos charges dépassent le montant de cet abattement, vous ne pourrez pas les déduire en totalité. Il faut donc faire le calcul  régulièrement et pour cela, le mieux c’est de …. tenir une comptabilité ! Bon à savoir : si votre chiffre d’affaires est inférieur à 72600 €, vous pouvez tout de même opter pour un régime réel d’imposition.

  • Le régime réel d’imposition

Le régime réel concerne les LMNP qui dépassent le seuil de 72600 €, ou qui décident d’eux-mêmes d’opter pour ce régime.

Il se décline en réel simplifié ou réel normal selon votre chiffre d’affaires. Le régime réel vous permet de déduire toutes les charges engagées dans l’intérêt de l’activité, y compris l’amortissement de l’immeuble. Ainsi, si vos chargent excèdent nettement 50% de vos revenus locatifs, vous aurez tout intérêt à opter pour le régime réel d’imposition. Vous devrez alors tenir une comptabilité complète et déclarer votre bénéfice en fin d’exercice en respectant les règles des BIC (liasse fiscale). Attention : Si votre logement ou local est en indivision, vous ne pourrez pas bénéficier du régime micro. Vous devrez alors déclarer votre revenu dans le régime réel.

Quelle Liasse Fiscale en LMNP ?

Si vous êtes au régime réel, l’envoi de votre liasse fiscale doit se faire dans les 3 mois suivant la clôture de votre exercice comptable (début mai pour un exercice comptable égal à l’année civile). La liasse fiscale se compose de plusieurs feuillets : bilan, compte de résultat et détermination du résultat fiscal, immobilisations et amortissements, etc… Les formulaires à utiliser sont les suivants (Régime simplifié) :

  • Déclaration de résultat, formulaire cerfa n°2031.
  • Bilan simplifié, compte de résultat : formulaires cerfa n°2033-et suivants

La liasse fiscale doit être transmise à l’administration fiscale sous forme de Fichier EDI (Echange de données Informatisées). Le format papier n’est plus accepté, sous peine de sanctions.

Le bénéfice déclaré dans votre déclaration 2031 sera reporté dans la déclaration d’ensemble de vos revenus (déclaration 2042 C) pour le calcul de l’impôt sur le revenu.

Si vous relevez du micro-BIC vous devrez seulement mentionner vos recettes dans votre déclaration 2042.Pour en savoir plus sur les différents régimes d’imposition en LMNP, rendez-vous sur le site impots.gouv.fr. 

 

logiciel lmnp

 

Quels logiciels macompta.fr pour gérer mon LMNP ?

Après immatriculation de votre activité de LMNP au Greffe du tribunal de commerce, vous pourrez démarrer votre activité. Pour suivre votre activité, macompta.fr vous propose plusieurs logiciels : Facturation, comptabilité, immobilisation et liasse fiscale.

Vos quittances de loyer en LMNP

Le logiciel de facturation vous permettra de générer vos appels de loyer (ou échéances de loyer) ainsi que vos Quittances de loyer en toute conformité avec les exigences de l’administration fiscale. Les coordonnées du locataire sont reprises automatiquement dans vos documents. Vous pouvez dupliquer vos quittances chaque mois, et distinguer vos loyers et vos charges. L’envoi des documents peut se faire directement par mail.  L’enregistrement direct de vos quittances en comptabilité vous permettra de gagner un temps précieux et vous évitera une ressaisie.

Le logiciel de comptabilité pour LMNP

Le logiciel de comptabilité macompta.fr vous proposera un plan de comptes adapté à votre activité de LMNP. Pour les novices en comptabilité, la saisie se fait sans « débit-crédit », et sans n° de compte pour une prise en main instantanée. Les utilisateurs confirmés pourront activer la saisie « classique » en comptabilité. Pour gagner un temps précieux vous pourrez synchroniser votre comptabilité avec votre banque, dupliquer vos écritures répétitives, ou déplacer des écritures en quelques clics ! Vous suivez en permanence vos finances sous forme de tableaux ou de graphiques pour un pilotage optimal : Suivi de la trésorerie, du résultat, de la TVA (Régime simplifié) et analyse de charges…

Gérez les amortissements de votre LMNP

Le module Immobilisations vous offrira encore plus de confort. Il inclut le calcul des plans d’amortissement (en mode linéaire ou dégressif) ainsi que la génération automatique des écritures de dotation en fin d’exercice. Le module Immobilisation comporte des familles pré-paramétrées : durées, mode d’amortissement, n° de comptes, etc

Vos déclarations fiscales

Le logiciel de Liasse fiscale macompta.fr vous permettra d’accéder aux formulaires du régime réel simplifié (2033) ou normal (2050), à l’impôt sur le revenu (2031), et à vos autres documents fiscaux. Votre comptabilité et vos immobilisations sont directement intégrés dans la Liasse Fiscale, sans ressaisie. La télétransmission à la DGFIP au format EDI se fait directement depuis votre espace macompta.fr. Vous pouvez suivre l’envoi et afficher votre compte rendu de traitement.

N’hésitez pas à tester gratuitement et sans engagement tous nos logiciels pour LMNP pendant un mois en cliquant ici !