Les SCI de location, les SCI familiales ont le choix entre deux régimes d’imposition : l’impôt sur le revenu (IR) ou l’impôt sur les sociétés (IS). Plus précisément, l’imposition du résultat peut se faire à l’IR au nom des associés, selon les règles des revenus fonciers (RF) ou à l’IS au nom de la société, selon les règles des bénéfices industriels ou commerciaux (BIC). Dans l’article : « IS ou IR pour les SCI ? » nous évoquions les principes d’impositions et les avantages, inconvénients des deux solutions. Nous voyons ici, les aspects pratiques essentiels de chaque situation : tenue de la comptabilité, établissement de la liasse et autres déclarations fiscales.
Comptabilité et déclarations fiscales de la SCI IS
SCI IS : Aspects comptables
Dans la SCI IS, la comptabilité et les règles fiscales sont identiques à ceux de n’importe quelle entreprise industrielle ou commerciale.
La comptabilité est une comptabilité d’engagement. Ainsi les loyers doivent être enregistrés dans les produits de l’exercice au cours duquel ils sont acquis, même s’ils ne sont pas encore payés. S’il est possible de tenir une comptabilité simplifiée en cours d’exercice (comptabilité de trésorerie qui n’enregistre que les paiements), il faudra cependant enregistrer les loyers dus mais non encore payés en fin d’exercice.
Dans la SCI IS, le coût d’acquisition de l’immeuble est enregistré à l’actif et l’amortissement de l’immeuble doit être comptabilisé. En SCI IS, il est déductible du résultat fiscal, contrairement au cas de la SCI IR. Pour calculer l’amortissement, il faut décomposer l’immeuble entre les différents lots (gros œuvre, charpente, électricité, etc…). Il faut ensuite calculer une dépréciation en fonction de la durée de vie chaque lot.
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S’agissant d’une société soumise à une comptabilité d’engagement, attention aux écritures de régularisation en fin d’exercice. Les charges d’assurance, prestations d’entretien et charges locatives doivent également être enregistrées dans l’exercice auquel elles se rapportent et non dans l’exercice de leur paiement.
SCI IS : Aspects fiscaux
En fin d’année, le gérant de la SCI IS doit établir une déclaration de résultat (appelée également liasse fiscale). Selon son chiffre d’affaires, la SCI relève du régime simplifié (formulaires 2033 et suivants) ou du réel normal (formulaires 2050 et suivant).
Ces formulaires comportent un bilan, un compte de résultat, des tableaux de variation des immobilisations, amortissement, provisions, suivi des déficits, etc… et la détermination du résultat fiscal.
Le résultat fiscal est déterminé dans les formulaires 2033 A ou 2058, en retraitant le résultat comptable. En effet certaines charges ne sont pas déductibles fiscalement. Il faut les ajouter au résultat fiscal (amendes, pénalité, amortissement ou loyer des véhicules de tourisme…). Inversement, certains produits peuvent être non déductibles et doivent être retranchés du résultat comptable.
Dans une activité immobilière, le point délicat est souvent de distinguer les éléments d’actifs et charges. Ainsi, dans les SCI IS, les droits de mutation et d’enregistrement et les honoraires de notaire peuvent être déduit immédiatement en charges. La remise en état d’un local constitue une charge. La transformation, la rénovation complète d’un local, qui augmente la valeur de l’immeuble, constituera une immobilisation.
La liasse fiscale doit être envoyée en EDI (échange de données informatisé) aux impôts dans les 3 mois de la clôture de l’exercice. Si l’exercice comptable est sur l’année civile, la déclaration est à déposer pour le 18 mai.
En cas de bénéfice, la SCI devra payer l’IS. Pour les petites entreprises, son taux est de 15% jusqu’à 42.500€ de CA HT sous conditions, 25% au-delà. La déclaration et le paiement de l’IS se font sur le formulaire 2572.
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Comptabilité et déclarations fiscales de la SCI IR
SCI IR : Aspects comptables
La comptabilité des SCI IR est différente de celle des SCI IS : l’exercice comptable est obligatoirement sur l’année civile. La comptabilité est une comptabilité recettes / dépenses. Les loyers sont donc enregistrés au moment de leur encaissement. Les charges (charges d’entretien, gardiennage, assurances, taxes, intérêts d’emprunt) déduites au moment de leur paiement.
Il est important d’enregistrer dans des comptes de produits spécifiques les loyers et charges locatives. Tout d’abord pour isoler les charges locatives, et faciliter ainsi la reddition des charges au locataire, chaque année. Ensuite, parce que, comme nous le verrons ensuite, les charges locatives payées ou encaissées ne sont pas reprises dans le résultat fiscal de la SCI IR.
L’achat de l’immeuble et les frais d’acquisition ne sont pas déductibles du résultat fiscal. Sauf cas particulier, il n’est pas utile de pratiquer un amortissement en comptabilité.
SCI IR aspects fiscaux
En fin d’année, le gérant de la SCI IR doit établir une déclaration de résultat, formulaires 2072 et suivants. La liasse fiscale 2072 comporte plusieurs formulaires relatifs à la société, à ses associés, ses immeubles, la détermination du résultat fiscal par immeuble, par associé, plus d’autres formulaires selon la situation. Cette déclaration est également à déposer en EDI pour le 18 mai.
Si la société possède plusieurs immeubles, la détermination du résultat fiscal par immeuble oblige à tenir une comptabilité analytique. En effet, seule ce type de comptabilité permet d’affecter tous les produits et charges à un immeuble en cours d’année, ce qui permettra de tirer un résultat final par immeuble. La détermination du résultat fiscal d’une SCI IR, selon les règles des revenus fonciers, suit des règles particulières.
En savoir plus : https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4140-PGP.html/identifiant%3DBOI-RFPI-BASE-20-2012091 .
Les charges payées par le propriétaire et récupérables auprès du locataire ne sont pas prises en compte. Parallèlement, les remboursements de charges par le locataire ne le sont pas non plus. En effet, les charges locatives sont théoriquement neutres pour le propriétaire. Cependant, si un propriétaire ne peut récupérer les charges locatives au 31 décembre de l’année du départ du locataire, elles deviennent déductibles.
Notons que certains frais sont évalués forfaitairement. Ainsi les autres frais de gestion sont couverts par une déduction forfaitaire de 20€ par local. Ce montant est censé couvrir les frais de correspondances, de déplacements et de téléphone. Mais aussi les dépenses d’acquisition de matériaux, d’outillages, de mobiliers de bureau, d’équipements informatiques et de logiciels. Ou encore, les frais d’enregistrement des baux et actes de location.
Les provisions de charges de copropriété sont déductibles, diminuées du montant des provisions déduites l’année précédente correspondant à des charges récupérables auprès des locataires ou non déductibles. Voir la FAQ « Traitement des charges de copropriété » dans le menu Assistance de macompta.fr.
Dans le cadre de la politique du logement des gouvernements, certains dispositifs fiscaux permettent de déduire des charges purement fiscales. Il s’agit d’amortissements fiscaux (Robien, Borloo) ou de déductions spécifiques (Conventionnement Anah).
Après détermination du résultat fiscal de la SCI, on détermine le résultat par associé en fonction des droits de chacun. Chaque associé sera imposé à l’impôt sur le revenu sur sa quote-part de bénéfice (montants à intégrer dans la déclaration d’ensemble des revenus 2042).
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